« Notre développement a fait apparaître un besoin financier de 4,5 milliards de DH en emprunt obligataire »

La CGI passe à la vitesse supérieure. Pour financer sa croissance, la Compagnie générale immobilière a lancé un emprunt obligataire, le premier depuis 2010. Cette nouvelle levée de fonds intervient pour financer de nouveaux projets immobiliers. Ce sera accès sur les locaux de bureaux et les logements de haut et moyen standing, les projets en cours arrivant à terme. Par Noréddine El Abbassi 

Challenge : Pourquoi la CGI a-t-elle lancée un emprunt obligataire ?

Mohammed Ali Ghannam : La CGI est une société de promotion immobilière fondée en 1960. Depuis cette date,  et jusqu’en 2007,  elle a  accompagné le développement urbanistique du Maroc avec une croissance continue, et sans concours extérieurs. A son introduction en bourse, elle réalisait un chiffre d’affaires de 200 millions de dirhams, alors qu’aujourd’hui, son activité porte sur 3,7 milliards de dirhams.

Cette opération que nous lançons est le premier accompagnement de notre développement, par accroissement financier par endettement, et ce depuis 2010. Notre objectif est, d’une part,  de pérenniser notre plan de développement et de maintenir la progression de chiffre d’affaires, et d’autre part, de remplacer les projets arrivés à maturité. L’objectif est d’atteindre 6 milliards de chiffre d’affaires en 2017. Pour ce faire,  notre développement a fait apparaître un besoin financier de 4,5 milliards de dirhams en emprunt obligataire. Ces derniers sont subdivisés en un milliard de dirhams en crédit de promotion immobilière, 1,5 milliard de dirhams en emprunts obligataires en 2010, 1 milliard de dirhams en crédits court terme et le reste en emprunts obligataires à court terme.

C : Pouvez-vous nous préciser la finalité de ces emprunts ?

M.A.G : Essentiellement, remplacer les projets arrivés à maturité, et poursuivre la croissance de l’entreprise. Le plan moyen terme est basé sur des projets concrets : le projet CGI SA, qui est une société de promotion immobilière spécialisée dans le Moyen et haut standing, créneau qui reste porteur. Egalement, le social, où nous ne sommes présents à travers l’entreprise Dyar Mansour.

C : A quelle hauteur évaluez-vous la rentabilité de cet emprunt obligataire ?

M.A.G : Notre business plan fixe la rentabilité brute à 25-26%. C’est d’ailleurs notre règle de conduite pour toute  levée de fonds de la CGI.

C : Pourquoi lancer un emprunt obligataire aujourd’hui ?

M.A.G : D’abord, parce que nous lançons de nouveaux projets, et ensuite parce que les marchés financiers s’y prêtent. Notre offre de placement est plus intéressante pour les investisseurs que les placements bancaires actuellement. D’ailleurs, cette recette a fait école chez nos confrères comme   Addoha par exemple.

C : Quel a été le montage financier ?

M.A.G : Pour le moment, nous avons levé 750 millions de dirhams en argent frais, et nous avons converti 750 millions de dirhams souscrits en 2010  arrivant à échéance en 2014,  reconduites en titres obligataires pour 2019.

C : Le programme de développement reste-t-il donc centré sur l’axe Casa – Rabat ?

M.A.G : La structure du marché est ainsi faite.  Ce sont  en effet les ventes sur l’axe Casablanca – Rabat qui engrange  60 à 70% des ventes. C’est en tout cas, ce que les études de marché et les besoins solvables ont révélé. A partir de cette donnée, nous prospectons le foncier d’abord et les attentes de la clientèle potentielle ensuite.

C : Ne songez-vous pas à vous diversifier ?

M.A.G : Certainement, et dans ce sens, la CGI développe une autre activité : Construire et livrer des projets immobiliers clés en main à nos clients. Cela comprend le financement du gros œuvre que nous facturons jusqu’à la fin du projet. 

C : Quelles sont vos perspectives de croissance, compte tenu du contexte actuel ?

M.A.G : Sur les trois prochaines années, nous avons un projet de développement, basé sur un plan d’étude urbanistique et technique avec une étude nationale. Ce plan est déjà lancé. Et se concrétise dans plusieurs projets. Pour être précis, cinq  en 2014.  Pour le moment, nous avons déjà commercialisé 70% du parc. Nous sommes optimistes et  prévoyons  une croissance plus soutenue.

C : Pourquoi n’investissez-vous pas dans le logement social alors que cela a fait la fortune de nombre de groupes ?

M.A.G : Le créneau du logement social est arrivé à saturation. En 2013, nous avons assisté à une baisse des mises en chantiers qui sont passées de 415 000 unités en 2012 à 234 000 en 2013 en raison de la baisse des ventes sur les logements sociaux. Certes la CGI s’est intéressée  tardivement à ce créneau, et nous y investissons   prudemment. Cependant, la joint-venture avec Addoha (Immolog) poursuit sur sa lancée.

C : Mais qu’est-ce qui a convaincu les investisseurs ? On ne peut pas dire que la croissance de l’immobilier va se poursuivre indéfiniment sur le logement ?

M.A.G : Nous pensons que le marché va continuer  à croître, avec une demande  prononcée sur les moyens et le haut standing, ainsi que pour les locaux de bureaux. Nous allons suivre le marché  de plus près, avec des objectifs de gain de parts de marché. A cet égard, nous allons nous déployer sur l’Afrique, plus précisément, en Côte d’Ivoire, au Burkina-Faso et au Gabon.

C : Vous tablez sur un chiffre d’affaires de 6 milliards à l’horizon 2017. Qu’en est-il pour la suite ?

M.A.G : Nos projections pour 2015 correspondent déjà à 6 milliards de dirhams. Mais cela dépend d’un certain nombre de facteurs économiques, quoique des perspectives  plaident pour un secteur immobilier actif.  Nous restons vigilants mais néanmoins optimistes pour l’horizon 2014, 2018.

C : Vous avez pourtant une mission sociale lorsque vous investissez dans les villages reculés ?

M.A.G : Ce sont  également des investissements rentables.  Ainsi  le projet de Medinat Bades a été cédé ensuite à la CDG, groupe dont nous faisons partie. Cela nous apporte des moyens importants qui permettent de nous soulager sur des actifs hôteliers et nous permet un accès privilégié au foncier du groupe. Comme pour le projet AUDA, la Sonadac et Med Z qui permettent un accès aux zones d’activité qui marchent avec le cas particulier d’Atlantic Free Zone.

Interview réalisée par Noreddine El Abbassi