Immobilier

Le dispositif VEFA ne protège pas les acheteurs

En l’absence d’un régime de VEFA efficace, les opérations d’achat de biens immobiliers sur plan ou en cours de construction font de plus en plus de victimes qui voient leur rêve de devenir propriétaire se transformer en cauchemar. Ce qui est choquant, c’est que malgré l’ampleur des drames vécus par un nombre élevé de familles, les pouvoirs publics ne semblent pas prêts à intervenir. Et vu la force du lobby des promoteurs immobiliers, un régime VEFA garantissant un équilibre entre le vendeur et l’acheteur n’est pas pour demain.  


L’achat d’un bien immobilier sur plan ou en cours de construction (appartement, villa, local commercial…) est une vraie aventure ; presque personne n’en sort indemne. Sur les trois dernières décennies pendant lesquelles l’activité de construction de logements a connu un certain essor, des centaines de milliers d’acheteurs ont été arnaqués d’une manière ou d’une autre. Il y a ceux qui ont purement et simplement perdu l’argent qu’ils ont avancé aux vendeurs et ceux qui ont été trompés soit sur la superficie du bien acheté, soit sur le prix, soit sur la qualité des matériaux et des équipements, soit sur les délais de livraison.

Devant le vendeur, l’acheteur se trouve totalement désarmé du fait des avances d’argent qu’il paye, en partie au noir, sans aucune garantie, sous forme par exemple d’une caution bancaire ou d’une inscription sur le titre foncier support du bien acheté. Ainsi, la relation contractuelle s’en trouve totalement déséquilibrée en faveur du vendeur qui se retrouve dans une situation qui lui permet de livrer le logement ou le local commercial, objet d’un compromis de vente ou d’un simple contrat de réservation rédigés dans des termes qui privent l’acheteur de toute protection, dans les conditions qui lui conviennent et qu’il décide tout seul.

Et vu la force de pression des promoteurs immobiliers dont certains sont en même temps des responsables publics puissants, aucune réforme législative sérieuse n’a été engagée pour mettre fin à cette hécatombe qui a fait des centaines de milliers de victimes dont la quasi-totalité a encaissé les coups dans un silence profond. Les deux réformettes qui ont porté sur cette problématique n’ont eu aucun effet et la situation a empiré comme le démontrent les nombreuses affaires qui éclatent partout sur le territoire national.

Dans une tentative de solution, un dispositif relatif à la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), a été introduit pour la première fois dans notre système juridique en 2002. Et malgré le peu de garanties qu’il offrait aux acheteurs, ce dispositif a été complètement ignoré par les promoteurs immobiliers qui ont continué à travailler comme par le passé, préférant garder une liberté absolue dans leurs relations avec les acheteurs.

Un dispositif VEFA favorable aux promoteurs

Suite à de nombreux scandales à travers le territoire national, y compris dans la capitale du pays (les affaires de la ville nouvelle Tamesna), une tentative de refonte du régime de la VEFA a été engagée en 2006 dans le but d’établir un certain équilibre entre le vendeur et l’acheteur. Mais c’était sans compter sur la force de frappe du lobby des promoteurs immobiliers qui a mis à profit cette occasion pour obtenir d’autres avantages. C’est dire que la théorie qui soutient que le droit n’est que l’expression d’un rapport de forces au sein d’une société est loin d’être infondée. Le régime juridique de la VEFA en est une belle illustration.

Avec le nouveau dispositif, le vendeur peut encaisser jusqu’à 20% du prix avant même le commencement des travaux de construction. Ainsi, il se voit octroyer la possibilité de financer son projet grâce aux avances des acheteurs et limiter au maximum le recours à d’autres types de financement, notamment les fonds propres et le crédit bancaire. Ceci surtout que la loi lui permet d’encaisser jusqu’à 80% du prix d’achat avant la conclusion du contrat définitif. Un autre avantage et non des moindres, le nouveau texte autorise la conclusion de l’acte préliminaire dès l’obtention du permis de construire alors que sous l’ancien régime, elle ne pouvait intervenir qu’après achèvement des fondations du rez-de -chaussée. 

Et pour donner plus de liberté au promoteur immobilier, la loi ne permet pas à l’acheteur de faire inscrire des saisies conservatoires sur le titre foncier support du bien acheté, lorsque ces versements sont couverts par une caution bancaire. Sachant que la caution bancaire ne protège pas toujours suffisamment les intérêts de l’acheteur. De même, l’inscription d’une prénotation n’est possible que lorsque les montants payés dépassent 50% du prix de vente. L’acheteur se trouve ainsi privé des moyens de protéger ses intérêts face au vendeur qui a les mains libres.

Un autre avantage accordé aux promoteurs immobiliers réside dans le fait qu’en cas de retard dans la réalisation des travaux de construction, le vendeur bénéficie de plein droit d’un délai supplémentaire de six mois sans paiement d’intérêts de retard. Par contre, tout retard dans les paiements enregistré par l’acheteur, l’expose à une pénalité de 1% par mois dans la limite de 10% par an. L’équilibre contractuel se trouve ainsi rompu au détriment de l’acheteur qui, pendant la période de six mois octroyée au vendeur sera amené à supporter des frais supplémentaires comme les intérêts bancaires ou le loyer. 

Quatre ans après son adoption, le nouveau dispositif VEFA n’est pas encore opérationnel en raison du retard excessif qu’accuse le décret devant définir les conditions relatives aux garanties devant être accordées par le vendeur en couverture des versements effectués par l’acheteur. A noter, que la loi impose au vendeur de fournir à l’acheteur soit une garantie d’achèvement des travaux, soit une garantie de restitution des montants payés en cas de non-exécution des termes des contrats. La garantie n’est libérée qu’après inscription du contrat de vente sur les registres de la Conservation foncière, lorsque l’immeuble est immatriculé ou la signature du contrat définitif de vente si l’immeuble n’est pas immatriculé.

Ce retard est-il normal ? N’est-il pas le résultat de la réticence des promoteurs immobiliers à donner des garanties aux vendeurs? Le nouveau dispositif (il remonte à 2016) ne risque-t-il pas de subir le même sort que celui de son prédécesseur ? C’est-à-dire rester lettre morte. Cette hypothèse n’est pas exclue, car elle sert les intérêts du lobby immobilier. Les promoteurs préfèrent ne pas donner de garanties aux acheteurs au motif qu’elles génèrent des commissions à payer à la banque. Cette position est vraiment scandaleuse et n’est nullement défendable. 

Comment accepter de se faire financer gratuitement par les acheteurs qui paient jusqu’à 80% du prix d’achat et rechigner sur le paiement d’une petite commission (qui ne dépasse pas 2% du montant de la caution). Nos responsables politiques ont l’obligation non seulement politique, mais aussi morale d’agir pour mettre fin aux scandales répétés dont sont victimes les familles marocaines aussi bien celles vivant au Maroc que celles résidant à l’étranger.

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