Immobilier

Le régime juridique de la copropriété revisité

Les règles de la vie en copropriété connaissent des changements importants qui visent à sécuriser davantage l’accès à la propriété et à améliorer la gestion des ensembles immobiliers. par CHENTOUF ABDELHAFID


Dans le cadre du développement du secteur de l’habitat, un dispositif juridique a été introduit en 2002 par la loi n° 18-00 pour encadrer la copropriété immobilière. Après une dizaine d’années d’application, ce texte s’est trouvé dépassé, ce qui a nécessité sa mise à jour à la lumière des évolutions connues par ce secteur. C’est en effet l’objet de la loi n° 106-12 qui vient d’être publiée au Bulletin Officiel. Les changements introduits par ce nouveau texte sont nombreux ; 37 articles amendés, 08 articles abrogés et remplacés et 40 autres ajoutés. Quels sont les principaux apports de cette réforme?
Tout d’abord, le champ d’application du régime de copropriété se trouve mieux précisé ; il est énoncé d’une manière expresse qui s’étend aux ensembles immobiliers constitués de bâtiments, de villas et de locaux, contigus ou séparés, et constitués de parties privatives et de parties communes appartenant dans l’indivision à l’ensemble des copropriétaires. Dans ce cadre, la définition de la partie privative a été complétée pour englober le terrain sur lequel se trouve construite une villa avec son jardin. Ceci répond au développement ces dernières années d’ensembles immobiliers comprenant des villas.

Retour en force de l’acte sous seing privé
Pour une meilleure sécurisation des intérêts des copropriétaires dans les projets immobiliers réalisés en tranches, il est prévu que la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes de la tranche achevée, peut être mentionnée, de manière provisoire, sur le règlement de copropriété. Il en est fait mention également sur le titre foncier mère et sur les titres fonciers parcellaires. Dans le même souci, il est fait obligation au vendeur d’un lot en copropriété de remettre à l’acheteur en plus d’un exemplaire du règlement de copropriété, un exemplaire du plan d’architecture portant la mention « no varietur » et du plan topographique. A l’occasion des ventes, les notaires auront donc la responsabilité de veiller au respect de cette disposition. Pour ce qui est des actes portant sur les immeubles en copropriété, la nouvelle loi introduit une dérogation en faveur de l’Etat. Les actes portant sur les immeubles faisant partie du domaine privé étatique peuvent être établis dorénavant par de simples actes sous seing privé sans recours à un professionnel de droit.
En matière de gestion financière, plusieurs améliorations sont introduites. Ainsi, le syndic est tenu d’informer tous les six mois, les adhérents de la situation financière du syndicat des copropriétaires. Il doit également ouvrir un compte bancaire au nom de ce dernier et dans lequel doivent être déposés les fonds perçus, immédiatement après leur encaissement. Pour faire face aux frais extraordinaires et imprévisibles, la loi permet l’ouverture d’un «compte de réserve» alimenté périodiquement par des cotisations complémentaires dont le montant et les modalités de versement sont fixés par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires. D’un autre côté, les créances du syndicat sont mieux protégées du fait que leur délai de prescription est porté à 5 ans au lieu de deux sous l’ancien régime

Un régime de traitement des difficultés de gestion
Une autre nouveauté. Il est permis aux copropriétaires des immeubles constitués au maximum de vingt (20) titres fonciers, d’instituer entre eux un droit de préférence portant sur tous les actes de transfert de propriété à titre onéreux. Cependant, il ne peut pas être exercé en ce qui concerne les transferts à titre onéreux entre l’un des copropriétaires, son conjoint, ses descendants, ses ascendants ou ses frères et sœurs.
Sur le plan de la gouvernance, des changements importants ont été introduits ; ils portent sur le fonctionnement et les pouvoirs de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires, ainsi que sur les règles régissant la nomination et la mission du syndic.

Un an pour la mise en conformité des règlements
L’une des nouveautés majeures de la nouvelle loi, est l’introduction d’un dispositif de traitement de la situation des copropriétés qui connaissent des problèmes graves de gestion. Ce mécanisme peut être actionné lorsque le syndicat des copropriétaires se trouve dans l’incapacité de faire face aux dettes exigibles ou d’assurer la conservation de la copropriété. Dans ce cas, le président du tribunal de première instance désigne, à la demande du syndic ou de 10% des copropriétaires, un administrateur provisoire dont la mission est d’assainir la situation de la copropriété. L’ouverture de cette procédure entraîne de plein droit l’arrêt de toute poursuite judiciaire engagée par les créanciers aux fins de condamnation du syndicat de copropriétaires au paiement d’une dette ou visant la résolution d’un contrat (approvisionnement, assurance). De même, aucune procédure d’exécution ne peut être menée par les créanciers contre le syndicat et ce, pendant toute la durée de l’administration provisoire.
La nouvelle loi est entrée en vigueur le 19 mai 2016, date de sa publication au Bulletin officiel. Un délai d’un an est accordé aux syndicats des copropriétaires pour mettre en conformité leurs règlements de copropriété avec les dispositions de ladite loi.

 
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