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L’immobilier au Maroc, un secteur malmené

L’immobilier, un secteur d’activité spécifique et corrélé à une multitude de facteurs économiques, politiques, sociaux et même culturels. C’est un marché à la fois réel et spéculatif que les experts considèrent comme étant l’un des  baromètres  de la réalité macroéconomique de tout un pays.


Le secteur immobilier marocain est l’un des plus actifs du tissu économique vu sa contribution importante dans le PIB et dans la création d’emplois. Toutefois son état des lieux actuel ne satisfait  ni les consommateurs ni les entrepreneurs. Les interventions étatiques ne semblent pas être capables jusqu’à maintenant de rétablir de l’ordre dans ce domaine.   

Du point de vue du consommateur, la classe moyenne n’est pas bien servie : L’offre du moyen standing est insuffisante vu que les autres segments (logement social et haut standing) sont beaucoup plus rentables et offrent aux promoteurs immobiliers une marge bénéficiaire plus attractive.  Malgré leur importance en terme d’effectif, les clients potentiels  issus de la classe moyenne sont obligés soit d’acquérir un petit logement qui ne répond pas à leurs attentes soit de chercher à financer un logement relativement luxueux qui dépasse leur pouvoir d’achat !      

En  déplaçant le regard vers  les promoteurs immobiliers, on s’aperçoit que ces derniers font face à un certains nombre de contraintes qui pèsent sur leurs performances d’aujourd’hui  et sur leurs perspectives de demain. Ce secteur d’activité est affecté par les nouveaux ajustements fiscaux de 2013 qui concernent à la fois les matières premières avec la nouvelle taxe sur le béton et le sable ainsi que le produit livrable avec l’instauration d’une contribution de «60Dhs/m2couvert » dans le cadre du nouvel impôt de cohésion sociale. Cette hausse imprévue des charges fiscales bloquera sans doute la dynamisation du marché et obligera par conséquent les promoteurs à faire un choix difficile : l’augmentation des prix  ou la réduction des marges.

Au-delà du débat sur la légitimité de ces nouvelles mesures fiscales, la vraie contrainte étatique reste celle de la médiocrité de la politique foncière et administrative. En réalité, l’Etat marocain ne dispose pas d’un système de gouvernance territoriale en adéquation avec les données démographiques et socioculturelles de ses citoyens : les grandes villes sont saturées et l’extension urbaine est majoritairement horizontale. Le prix du foncier ne cessera donc d’augmenter, et d’ailleurs même l’IR pour cession des terrains urbains est tiré vers le haut cette année. A cela s’ajoute le caractère bureaucratique des procédures administratives qui ne fait qu’allonger la durée de livraison, sans oublier l’impact négatif de l’informel ainsi que le manque de transparence scandaleux en matière de transfert de terrains nu à bas prix pour certains investisseurs.

Bien entendu, on ne peut appréhender l’étendue de  la question de l’immobilier sans évoquer le rôle primordial des établissements financiers. En effet, la nature de l’activité impose un besoin en trésorerie conséquent vu la longue durée qui sépare le début des travaux de construction et la date de la remise des clés et encaissement total de la vente. Le promoteur immobilier se trouve donc en constante sujétion aux bailleurs de fonds qui, dans le contexte des difficultés précitées, décident d’endurcir d’avantage leurs conditions d’octroi de crédit en exigeant plus de garanties et en augmentant les primes de risques spécifiques.  Pour ce qui est de l’acquéreur, les pressions financières sont moins pénibles grâce à l’offre « Fogarim ».  Néanmoins, les sources de financement ne sont pas assez diversifiées et les banques doivent faire preuve d’un peu plus de volontarisme et concevoir des offres plus adaptées.

Ce diagnostic nous mène vers la déduction suivante : Le redressement du secteur immobilier marocain nécessite tout d’abord une volonté politique de la part de l’Etat pour concevoir une stratégie qui constituera le socle d’un environnement favorable pour toutes les parties prenantes. Il passe ensuite par un changement de mentalité de la part des autres acteurs (entreprises, banquiers et consommateurs) dans le but de faire converger l’offre et la demande tout en adaptant les paramètres financiers et managériaux.        

 
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