Immobilier

Spoliation foncière : quelle protection pour l’acheteur de bonne foi ?

Le débat au sujet de la « spoliation foncière » mérite d’être bien pesé pour éviter des positions extrêmes et des conclusions hâtives car la problématique n’est pas aisée. Ceci tout simplement parce qu’il touche à l’un des fondements du régime foncier marocain, à savoir la « force probante des inscriptions sur les livres fonciers ». C’est un nerf très sensible qu’il faut manier avec prudence et beaucoup de soins. Il est le socle sur lequel se fonde le régime de l’immatriculation foncière qui présente l’avantage de la sécurité par rapport aux autres régimes fonciers (Melk, terres collectives…).


De nombreux écrits parus récemment dans la presse ont critiqué avec virulence un arrêt de la Cour de Cassation se rapportant à une affaire de « spoliation foncière », en vertu duquel la haute juridiction aurait protégé les intérêts du tiers de bonne foi au détriment du propriétaire « spolié ». En attendant que cet arrêt soit publié pour en connaître la teneur exacte, il est nécessaire de noter que la lutte contre la spoliation foncière qui reçoit l’aval de la plus haute autorité politique du pays est dirigée contre les « spoliateurs » et non pas contre les acquéreurs de bonne foi. Ces derniers, au même titre que les propriétaires « spoliés », ont besoin de la protection de la loi et de la justice.

Contrairement à ce qui est souvent avancé, la force probante des inscriptions sur les livres de la Conservation foncière est un principe qui ne date pas de 2011, date de l’adoption du Code des droits réels ; il remonte au début du siècle dernier. Donc, c’est à tort que ce code est accusé d’être un « texte spoliateur ». Loin de là, son article 2 va dans le sens contraire en renforçant la protection du propriétaire « spolié » au détriment de l’acheteur de bonne foi, ce qui n’est pas d’ailleurs sans inconvénient.

Rappelons tout d’abord, que le régime de l’immatriculation foncière au Maroc est basé sur la sécurité qu’il procure aux opérateurs et au public en général et ce, en donnant aux inscriptions sur les livres fonciers une force probante incontestable. C’est ce principe qui explique le succès de l’immatriculation au Maroc. Une fois immatriculé, le bien immeuble est purgé de tout son passé (effet de purge). En plus, les inscriptions effectuées ultérieurement sont définitives et incontestables. En d’autres termes, les inscriptions figurant sur le titre foncier à un moment donné donnent une image exacte de l’immeuble aussi bien sur le plan technique que sur le plan juridique. Ce principe a été énoncé aussi bien par le Dahir du 12 août 2013 sur l’immatriculation foncière (article 66) que par le Dahir du 02 juin 2015 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés (article 3). Limitons-nous à l’article 66 précité qui stipule que : « Tout droit réel relatif à un immeuble immatriculé n’existe, à l’égard des tiers, que par le fait et du jour de son inscription sur le titre par le conservateur de la propriété foncière. L’annulation de cette inscription ne peut, en aucun cas, être opposée aux tiers de bonne foi».

Remettre en cause ce principe n’est pas sans danger ; il risque de vider le régime de l’immatriculation de toute sa substance et de faire tomber tout l’édifice. Avec le Code des droits réels, entré en vigueur en 2012, ce principe a été sérieusement ébranlé. Le législateur a, sans doute sous l’effet des affaires de « spoliation foncière », ouvert une brèche en permettant au propriétaire de saisir la justice, dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’inscription, en cas de faux et d’usage de faux.

Donc, contrairement à ce qui a été écrit et répété depuis de nombreuses années, le Code des droits réels n’est pas « spoliateur ». Au contraire, en assouplissant le principe de la « force probante des inscriptions », il met en danger tout le régime de l’immatriculation foncière qui est l’un des meilleurs régimes au monde. En ouvrant cette brèche, le code des droits réels met en doute la crédibilité des titres fonciers puisque les inscriptions deviennent contestables pendant une durée de quatre ans. Par cette mesure, le législateur a créé le doute auprès de tous les titulaires de droits réels acquis depuis 2012. Dorénavant, toute inscription (achat, donation, hypothèque etc.) est susceptible d’être annulée. Ce risque ne peut être réduit que si le notaire (ou l’Adoul ou l’avocat) passe au peigne fin l’historique du bien immeuble objet de la transaction, ce qui ne se fait pas dans la pratique.
En conclusion, la lutte contre la « spoliation foncière » doit être menée avec prudence et surtout pas dans la précipitation. Le risque est de décrédibiliser tout le régime de la propriété foncière, ce qui va affecter, non pas quelques dizaines de propriétaires, mais des millions de personnes.

 
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