Les analystes notent l’émergence des pays du Golfe (Émirats arabes unis, Arabie saoudite et Qatar) qui représentent désormais près de 3% de la demande en immobilier au Maroc, s’imposant progressivement comme des zones de provenance significatives. Kevin Gormand CEO de Mubawab déchiffre cette nouvelle tendance.
Le marché immobilier marocain aborde un tournant stratégique. Le Bilan Immobilier 2025 publié par Mubawab, plateforme de référence en data immobilière, met en lumière une année charnière, marquée par des ajustements profonds dans les comportements des ménages, les logiques d’investissement et les équilibres structurels du secteur. L’année 2025 confirme ainsi un double dynamique : d’un côté, une demande toujours soutenue, portée par la croissance démographique, l’urbanisation et les besoins réels en logement ; de l’autre, une offre qui peine à suivre, accentuant les tensions sur certains segments clés.
À cette réalité, s’ajoutent de nouveaux facteurs structurants, comme la montée en puissance de la location longue durée et l’émergence progressive de nouveaux investisseurs étrangers, notamment en provenance des pays du Golfe. Pour Kevin Gormand, CEO de Mubawab, ces signaux traduisent moins une crise qu’une recomposition du marché immobilier marocain vers un modèle plus mature et plus aligné avec les capacités économiques réelles.
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Et de poursuivre «La demande dans le secteur est très croissante. Cette demande est orientée vers de petit budget, ce qui confirme le bon fonctionnement de la politique du gouvernement lancée dans ce secteur il y a moins de deux ans. Ce secteur est aussi porté par les MRE qui ont beaucoup investi dans les villes comme Marrakech. Par ailleurs, on note une croissance importante des investissements étranger dans ce domaine ». En matière d’achat, « la demande immobilière représente 50 % de la demande totale recensée sur mubawab.ma. Les appartements restent la typologie la plus recherchée, concentrant 65 % de la demande. L’offre est en adéquation avec cette demande avec 45 % des annonces publiées sur mubawab.ma qui sont dédiées à la vente d’appartements », précise l’étude de Mubawab.
L’immobilier en 2025
Les données annuelles révèlent avant tout un déséquilibre persistant entre l’offre et la demande. La demande d’achat a continué de progresser, tandis que l’offre s’est contractée, accentuant la pression sur les biens les plus recherchés, en particulier les appartements. Cette tension structurelle pousse les ménages à faire des choix plus rationnels, privilégiant des logements de taille modeste, adaptés à des budgets contraints. Les appartements de deux chambres, avec des superficies comprises entre 50 et 80 m², concentrent l’essentiel des intentions d’achat, illustrant un recentrage clair vers des biens fonctionnels et accessibles. Cette évolution traduit un changement profond dans les aspirations résidentielles.
L’immobilier n’est plus uniquement perçu comme un marqueur social ou un investissement spéculatif, mais davantage comme une réponse à un besoin réel de logement. Les grandes surfaces et les biens haut de gamme, bien que toujours présents, occupent une place marginale dans les intentions d’achat, confirmant la prudence accrue des ménages face à l’incertitude économique. En chiffre, la demande à l’achat a progressé de manière globale de 5,45 % en 2025, avec une hausse de 4,79 % pour les appartements et de 8,83 % pour les villas. De son côté, l’offre enregistre un léger repli global, lié à la diminution du nombre d’annonces d’appartements, en partie compensée par une hausse modérée de l’offre de villas, reflétant un ajustement progressif à l’échelle nationale.
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En termes de prix, au niveau national, le prix moyen s’établit à 14 042 Dhs/m² pour les appartements et à 14 602 Dhs/m² pour les villas. Des différences importantes se font sentir selon les villes. Rabat, Casablanca et Marrakech affichent les niveaux de prix les plus élevés sur le segment des appartements, traduisant la forte attractivité de ces marchés. Agadir et Tanger se positionnent à des niveaux plus accessibles. Pour les villas, les écarts de prix et de budgets s’expliquent principalement par des différences de superficies moyennes, traduisant une forte hétérogénéité des marchés locaux.
La demande à l’achat reste fortement concentrée sur les grandes métropoles, avec Casablanca en tête pour les appartements et Marrakech pour les villas. En 2025, les dynamiques sont contrastées selon les villes. Certaines, comme Casablanca et Agadir, enregistrent une progression de la demande, tandis que d’autres, notamment Marrakech et Tanger, connaissent un repli, illustrant des comportements d’achat différenciés selon les marchés locaux.
Il faut d’ailleurs préciser que la demande immobilière étrangère sur mubawab.ma est majoritairement portée par les Marocains Résidant à l’Étranger (MRE). La France concentre à elle seule 46 % de cette demande, suivie par la Belgique et les États-Unis. Les recherches des MRE s’orientent principalement vers les zones périurbaines et côtières, avec Dar Bouazza, Martil et Bouskoura qui figurent parmi les secteurs les plus prisés.
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« Il faut noter que les tendances pour cette année 206 sont la fote demande des biens à moins de 700 000 DH. De plus, il y a un véritable retour de la location comme un vrai logement alternatif. Je ne peux pas acheter alors je loue. Enfin pour 2026 on pense que l’internet des MRE se développera davantage ainsi que celui des investissements en provenance du Golf », précise le patron de Mubawab.
Les pays du Golfe gagnent du terrain
Autre enseignement marquant du bilan 2025 : la diversification progressive de la demande étrangère. Si les Marocains résidant à l’étranger demeurent les principaux contributeurs, avec une forte prédominance de la France, de nouveaux acteurs émergent. Les pays du Golfe — Émirats arabes unis, Arabie saoudite et Qatar — représentent désormais près de 3 % de la demande, une part encore modeste mais en nette progression. Pour Kevin Gormand, cette tendance traduit l’intérêt croissant d’investisseurs à la recherche de stabilité, de rendement et de qualité de vie, dans un pays perçu comme politiquement stable et économiquement attractif. « Dans les pays du Gof il y a une très grande communauté de marocains qui sont résidant dans ces pays, notamment au Qatar ou en Arabie Saoudite, et qui ont une véritable volonté d’investir dans la pierre. Et le choix du Maroc est logique. Ces derniers on une capacité d’investissement très importante même si leur nombre est un peu faibles », nous confie le CEI de Mubawab.
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Cette demande étrangère se concentre principalement sur les zones côtières et les périphéries urbaines à fort potentiel, telles que Dar Bouazza, Saïdia, Al Hoceïma ou Cabo Negro. Ces territoires bénéficient à la fois d’une attractivité touristique, d’un cadre de vie recherché et de perspectives de valorisation à moyen terme, renforcées par les projets d’infrastructures et d’aménagement. À l’horizon 2026, Mubawab anticipe la poursuite de ces tendances. Le marché immobilier marocain semble engagé dans une phase de structuration plus avancée, marquée par une professionnalisation accrue, notamment sur le segment locatif, et par une meilleure adéquation entre l’offre et les capacités réelles des ménages. L’enjeu majeur restera celui de l’accessibilité au logement, dans un contexte où la demande demeure forte et où les politiques publiques seront déterminantes pour rééquilibrer durablement le marché.
Le marché de la location en 2025
Principaux chiffres clés
Sur le marché locatif, 41 % de la demande recensée sur mubawab.ma concerne la location longue durée. Les appartements dominent largement la demande locative, représentant 81 % des recherches, tandis que l’offre suit la même tendance avec 63 % des annonces publiées dédiées à la location d’appartements.
En 2025, la demande locative sur mubawab.ma connaît une progression globale de 9,24 % avec une hausse de 9,23 % pour les appartements et de 11,9 % pour les villas. L’offre, de son côté, affiche une hausse modérée à l’échelle nationale (+4,93 %) avec des dynamiques contrastées selon les villes et les typologies, reflétant des réalités locales différenciées.
