Le secteur immobilier marocain, semble enfin sortir de la zone de turbulences. Mais tandis que le marché national panse encore ses plaies, un acteur majeur a choisi une trajectoire différente pour renaître de ses cendres. Le groupe Addoha, ancien colosse aux pieds d’argile étouffé par la dette, signe un retour en force spectaculaire, porté par une stratégie de diversification géographique qui change la donne. Au Maroc, le constat est sans appel: l’Afrique de l’Ouest n’est plus une simple bouée de sauvetage, elle est devenue le moteur d’une nouvelle croissance.
L’exercice 2025 constitue un tournant majeur pour Addoha, marquant la fin d’une longue phase de restructuration et l’entrée dans un cycle de rentabilité durable. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : un résultat net consolidé en hausse de 64 %, dépassant les 500 millions de dirhams, contre 304 millions en 2024. Une performance qui témoigne d’une discipline financière retrouvée, où la maîtrise de l’endettement et l’optimisation des marges priment désormais sur la course aux volumes.
Cette renaissance est le fruit d’un travail de fond sur la structure bilancielle du groupe. Le renforcement des capitaux propres, désormais supérieurs à 10 milliards de dirhams, et un gearing maîtrisé autour de 30%, offrent à Addoha une solidité qui lui faisait défaut par le passé.
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Une nouvelle ère s’ouvre, celle de la valorisation active de son patrimoine foncier, désormais considéré comme un levier de création de valeur et non plus comme un passif dormant. « La demande dans le secteur est très croissante, ce qui confirme le bon fonctionnement de la politique du gouvernement lancée dans ce secteur il y a moins de deux ans. Ce secteur est aussi porté par les MRE qui ont beaucoup investi dans les villes comme Marrakech », nous confie Kevin Gormand, CEO de Mubawab.
Par ailleurs, après une décennie de marasme économique, le secteur à l'aune de la prochaine coupe du monde vit une année d’âge d’or. Et le groupe d’Anass Sefroui fait partie des bien heureux.
Le marché marocain: une base solide, mais exigeante
Si Addoha affiche des couleurs éclatantes, c’est d’abord grâce à des fondamentaux marocains qui restent porteurs. Le chiffre d’affaires sécurisé s’établit à 11,2 milliards de dirhams, soit une progression de 22 % par rapport à 2024 . Cette visibilité sur les revenus futurs est confortée par des préventes dynamiques, avec 11.035 unités écoulées en 2025. Cependant, les temps ont changé pour les promoteurs. Le président de la Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers (FNPI), Taoufik Kamil, souligne un marché devenu « plus rationnel », évoluant entre +2 % et +5 % en 2026, et où la spéculation laisse place à une réalité basée sur les coûts de production.
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Les métropoles comme Casablanca et Rabat affichent des prix cohérents avec le pouvoir d’achat solvable, avec des appartements neufs se négociant entre 18.500 et 29.000 dirhams le mètre carré. On observe également une mutation des attentes : plus de la moitié des recherches portent désormais sur des logements de moins de 80 m², signe d’un recentrage vers des surfaces accessibles. Une tendance que le marché, à l’instar d’Addoha, intègre dans ses nouveaux développements.
L’Afrique de l’Ouest, le moteur discret de la performance
Ce qui distingue véritablement Addoha de ses concurrents, c’est sa capacité à avoir transformé l’essai sur le continent. L’Afrique de l’Ouest représente désormais 20 % des préventes du groupe et contribue à hauteur de 28 % au chiffre d’affaires sécurisé. Avec un pipeline de plus de 26.000 unités en cours de production, dont 30 % dans cette région, le groupe ne se contente plus d’exporter un savoir-faire ; il ancre sa stratégie dans le tissu économique local. Le potentiel de chiffre d’affaires à terme sur ces tranches en production est colossal, avoisinant les 21 milliards de dirhams, dont 4,2 milliards générés par les seules filiales ouest-africaines.
Cette expansion ne se fait pas au détriment de la rigueur. Le groupe a su autoriser des programmes d’envergure comme les « Tours Eléphants » à Abidjan, un projet mixte de très haut standing, tout en gardant un œil sur la gestion de son endettement. Cette présence renforcée hors du Maroc agit comme un véritable amortisseur face aux cycles parfois atones du marché national. Contacté par Financial Afriki, Moustafa Al Ali, membre de la FMPI (fédération marocaine des promoteurs immobiliers) nous a fait savoir que l’une des priorités du groupe lors de la grande crise qu’a connu le secteur était la question du déstockage immobilier. Comme tant d’autres, le poids des invendus pesait sur le groupe. « C’est dans ce prisme que, le groupe Addoha à la différence de certains a impulsé sa stratégie d’externalisation ».
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« À la différence de certains acteurs du secteur, on peut dire que Addoha s’en est bien tiré », martèle Al Ali. Et d’ajouter : « ses filiales africaines ont pu limiter la casse ». Le potentiel de chiffre d’affaires à terme sur ces tranches en production est colossal, avoisinant les 2,1 milliards de dollars, dont 420 millions générés par les seules filiales ouest-africaines. Ces chiffres donnent le vertige et placent Addoha comme un acteur incontournable du développement urbain en Afrique de l’Ouest.
Un nouveau cycle de croissance plus sélectif
Fort de cette dynamique, Addoha aborde l’avenir avec une stratégie clairement définie : l’optimisation des marges et la montée en gamme. Le lancement de projets ambitieux comme « Blanca City Park » à Casablanca, un actif rare situé sur la Rocade Sud-Ouest de Dar Bouazza avec un potentiel de chiffre d’affaires estimé à 12 milliards de dirhams, illustre cette volonté de se positionner sur le segment du standing. Ce choix s’avère judicieux alors que le marché immobilier marocain connaît une transformation profonde, dopé par les investissements étrangers et les grands chantiers liés aux échéances de 2030.
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Le redressement spectaculaire du Groupe Addoha n’est pas le fruit du hasard. C’est celui d’une vision long terme, où la restructuration financière a été le prélude à une conquête méthodique de nouveaux territoires. En cessant d’être un simple promoteur marocain pour devenir un acteur immobilier panafricain, Addoha a transformé sa fragilité d’hier en un atout majeur pour demain. L’exercice 2025 restera comme celui de la renaissance, où le groupe, guidé par le pouls du continent, a su renouer avec la confiance des marchés et la rentabilité.
Les défis persistants d’une croissance continentale
Malgré ce tableau idyllique, il serait naïf de croire que l’avenir d’Addoha est un long fleuve tranquille. La conquête africaine, aussi prometteuse soit-elle, n’est pas sans risques. La volatilité des devises, les incertitudes politiques dans certains pays de la sous-région, et la lenteur administrative restent des freins réels à une expansion plus rapide. Le groupe a dû, et devra encore, composer avec des environnements juridiques et fiscaux complexes, où les délais de réalisation des projets sont souvent plus longs qu’au Maroc. Par ailleurs, la concurrence s’intensifie sur le continent. Des promoteurs internationaux, mais aussi locaux de plus en plus structurés, commencent à émerger et à contester la position d’Addoha sur certains segments. La guerre des prix, bien que préjudiciable, n’est pas la seule menace ; l’innovation architecturale, la qualité de la prestation et la fidélisation des clients deviennent des armes de compétition massive.
Sur le marché marocain, le défi est d’un autre ordre. Il s’agit de maintenir une dynamique de croissance dans un environnement où le pouvoir d’achat des ménages est sous pression, où les taux d’intérêt, bien que stabilisés, restent à des niveaux qui freinent l’accès au crédit. Addoha devra donc redoubler d’ingéniosité pour proposer des solutions de financement innovantes, des formules d’accession à la propriété plus flexibles, et des produits immobiliers qui répondent aux aspirations d’une classe moyenne urbaine de plus en plus exigeante.
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Pour rappel, cotée à la Bourse de Casablanca sous le symbole ADH, la valeur Addoha affiche une capitalisation oscillante entre 12,7 et 14,1 milliards de dirhams (1,27 à 1,41 milliard de dollars), ce qui la place parmi les 16 plus grandes sociétés marocaines cotées. Après une spectaculaire multiplication par cinq de son cours entre 2020 et 2025, le titre a connu une correction en 2026, pénalisé par des prises de bénéfices et un marché actions marocain en demi-teinte, mais conserve un PER estimé à 24,9 fois les bénéfices attendus, signe de la confiance persistante des investisseurs dans la stratégie continentale du groupe.
L’actionnariat reste très majoritairement contrôlé par la famille Sefrioui (64,8 %), tandis que le flottant (30,2 %) et la RCAR (5,1 %) composent le reste du capital. Malgré une volatilité récente, le titre bénéficie d’un effet de levier opérationnel et géographique qui séduit les investisseurs en quête d’exposition à la croissance urbaine ouest-africaine, même si le rendement du dividende (environ 1,4 %) reste modeste pour une valeur de cette envergure. La performance à trois et cinq ans (+397 % et +370 %) témoigne d’une résilience et d’une capacité à créer de la valeur sur le long terme, confortant l’idée qu’Addoha, après sa restructuration, est redevenu un titre de conviction pour les investisseurs institutionnels marocains et étrangers.
