Longtemps dominé par les bureaux et les actifs commerciaux traditionnels, l’immobilier d’entreprise marocain est en pleine mutation. Portée par l’essor de la logistique, l’accélération de l’industrialisation, la digitalisation de l’économie et les perspectives liées au Mondial 2030, la demande se déplace progressivement vers de nouvelles classes d’actifs à forte valeur ajoutée. Entrepôts modernes, plateformes logistiques, infrastructures numériques, établissements de santé ou résidences gérées attirent désormais l’attention des investisseurs en quête de rendement et de visibilité à long terme.
L’immobilier d’entreprise marocain est en train de changer de visage. Alors que les bureaux ont longtemps constitué le principal moteur du marché, les investisseurs s’intéressent aujourd’hui à des segments davantage alignés avec les grandes transformations économiques du Royaume. La montée en puissance de l’industrie marocaine, le développement du commerce électronique, la réorganisation des chaînes logistiques mondiales et l’ambition du Maroc de renforcer son positionnement comme hub régional redessinent progressivement les priorités des acteurs du secteur.
Pour Anouar El Basrhiri, Directeur général de TMS Consulting, cette évolution est déjà bien engagée.«Le marché de l’immobilier d’entreprise au Maroc est en train de changer de logique. Les segments les plus porteurs aujourd’hui sont ceux qui accompagnent les grandes transformations économiques du pays. La logistique, les plateformes de distribution, les parcs industriels et les locaux d’activité bénéficient d’une demande soutenue de la part des entreprises », explique-t-il.
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Cette dynamique s’observe particulièrement dans les zones logistiques et industrielles qui accompagnent l’essor des exportations, le développement des infrastructures portuaires et la croissance du e-commerce. Les investisseurs privilégient désormais les actifs capables de répondre à des besoins opérationnels concrets et de générer des revenus locatifs durables.
Pour autant, la montée en puissance de la logistique ne signifie pas la disparition du marché des bureaux. Celui-ci connaît plutôt une phase de transformation. « Les bureaux ne disparaissent pas, mais ils doivent se réinventer. La demande se concentre davantage sur des bureaux bien situés, flexibles, modernes, proches des transports et adaptés aux nouvelles formes de travail », souligne Anouar El Basrhiri. Les immeubles standards, mal localisés ou ne répondant plus aux nouvelles exigences des entreprises risquent, en revanche, de perdre progressivement en attractivité.
Cette évolution traduit une nouvelle approche de l’investissement immobilier.«L’investisseur ne peut plus acheter ou développer un bureau standard en pensant qu’il sera automatiquement loué. Aujourd’hui, le marché valorise davantage les actifs utiles, bien localisés et capables de générer une occupation stable », précise le dirigeant.
À cette transformation structurelle pourrait s’ajouter un puissant facteur d’accélération : les investissements liés à la Coupe du Monde 2030. Au-delà de la construction ou de la rénovation des stades, les besoins en infrastructures économiques devraient être considérables. Mobilité, hôtellerie, santé, sécurité, logistique, services aux entreprises ou encore infrastructures numériques devraient bénéficier d’une dynamique d’investissement sans précédent.
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« Les grands projets liés au Mondial 2030 peuvent avoir un effet accélérateur très important. Au-delà des stades, il y aura des besoins en mobilité, hôtellerie, restauration, santé, sécurité, logistique, services aux entreprises et infrastructures numériques », estime Anouar El Basrhiri. Selon lui, cette dynamique pourrait générer une nouvelle demande immobilière autour des villes hôtes et des grands corridors économiques du Royaume.
Mais le véritable changement pourrait venir de l’émergence de nouvelles classes d’actifs encore peu présentes dans les portefeuilles traditionnels des investisseurs. Data centers, cliniques privées, résidences étudiantes ou résidences gérées apparaissent aujourd’hui comme des segments particulièrement prometteurs.
« Les data centers profitent de la digitalisation, du cloud, de l’intelligence artificielle et des enjeux de souveraineté des données », explique le directeur général de TMS Consulting. Alors que le Royaume multiplie les investissements dans les infrastructures numériques et affiche de fortes ambitions dans le cadre de sa stratégie IA à horizon 2030, ces actifs pourraient devenir l’un des nouveaux piliers de l’immobilier d’entreprise.
Même constat pour les actifs liés à la santé et à l’hébergement géré. « Les cliniques privées et les résidences gérées répondent à des tendances profondes comme le vieillissement progressif de la population, le développement de la santé privée ou encore les besoins croissants d’hébergement pour étudiants, cadres, touristes, patients ou seniors», souligne-t-il.
Ces segments présentent toutefois une particularité importante : la qualité de l’exploitation devient aussi stratégique que l’immobilier lui-même. «Un bon bâtiment ne suffit pas. Il faut un modèle d’exploitation solide», insiste l’expert.
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Pour les cinq prochaines années, Anouar El Basrhiri identifie plusieurs segments offrant un fort potentiel de croissance. «Je retiendrais en priorité les plateformes logistiques, les entrepôts modernes, les locaux industriels modulables, les zones d’activité proches des grands axes, ainsi que les actifs liés à la santé et à l’hébergement géré. Ce sont des segments soutenus par des besoins réels», affirme-t-il.
Les data centers figurent également parmi les opportunités stratégiques les plus prometteuses, même si ce marché reste réservé à des investisseurs disposant de capacités financières importantes et d’une forte expertise technique. Pour les investisseurs plus traditionnels, la logistique de proximité, les locaux industriels bien positionnés, les cliniques spécialisées ou encore les actifs hybrides combinant commerce, services et exploitation devraient continuer à offrir les meilleures perspectives.
Entretien Anouar El Basrhiri,Directeur Général de TMS Consulting
Challenge : Comment évolue aujourd’hui, le marché de l’immobilier d’entreprise au Maroc et quels sont les segments les plus dynamiques ?
Anouar El Basrhiri : Le marché de l’immobilier d’entreprise au Maroc est en train de changer de logique. Les segments les plus porteurs aujourd’hui, sont ceux qui accompagnent les grandes transformations économiques du pays. La logistique, les plateformes de distribution, les parcs industriels et les locaux d’activité bénéficient d’une demande soutenue de la part des entreprises. On observe également un intérêt croissant pour des actifs spécialisés tels que les établissements de santé privés, les résidences gérées ou encore les infrastructures digitales. Cette dynamique s’explique par la montée en puissance de l’industrie marocaine, le développement du commerce en ligne, la réorganisation des flux commerciaux internationaux et le renforcement du rôle du Maroc comme hub régional d’investissement et d’échanges.
Il faut souligner également, d’après les études que nous avons réalisées pour les investisseurs que les bureaux ne disparaissent pas, mais ils doivent se réinventer. La demande se concentre davantage sur des bureaux bien situés, flexibles, modernes, proches des transports et adaptés aux nouvelles formes de travail. Les actifs standards, mal placés ou peu flexibles, risquent d’être moins attractifs.
Challenge : Quel impact les grands projets structurants, notamment liés au Mondial 2030, peuvent-ils avoir sur l’immobilier professionnel ?
A.E.B. : Je suis d’accord que les grands projets liés au Mondial 2030 peuvent avoir un effet accélérateur très important. Au-delà des stades, il y aura des besoins en mobilité, hôtellerie, restauration, santé, sécurité, logistique, services aux entreprises et infrastructures numériques. Cela peut créer une nouvelle demande immobilière autour des villes hôtes et des grands axes économiques mais il faut rester prudent, toutes les zones ne profiteront pas de la même manière.
L’impact ne sera pas uniquement sportif. Le Mondial peut renforcer l’attractivité du Maroc auprès des investisseurs étrangers, des enseignes internationales, des opérateurs hôteliers, des prestataires logistiques et des entreprises de services. Le Maroc veut justement consolider son rôle de carrefour économique entre l’Europe, l’Afrique et le monde arabe à travers cette dynamique.
Challenge : Si vous deviez identifier les meilleures opportunités d’investissement dans l’immobilier d’entreprise au Maroc pour les cinq prochaines années, lesquelles retiendriez-vous et pourquoi ?
A.E.B. : Pour les cinq prochaines années, je retiendrais en priorité les plateformes logistiques, les entrepôts modernes, les locaux industriels modulables, les zones d’activité proches des grands axes, ainsi que les actifs liés à la santé et à l’hébergement géré. Ce sont des segments soutenus par des besoins réels.
Je mettrais aussi les data centers dans les opportunités stratégiques, mais avec une réserve où ce segment demande beaucoup de capital, d’énergie, de technicité et de partenariats solides. Pour un investisseur classique, les opportunités les plus accessibles restent plutôt la logistique de proximité, les locaux industriels bien placés, les cliniques spécialisées, les résidences gérées et les actifs hybrides combinant commerce, service et exploitation.
