La note N°08/2026 de l’ANCFCC (Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie) renforce les conditions d’inscription des cessions, locations et divisions issues de lotissements. Une mesure qui pourrait mieux sécuriser le foncier, mais aussi ralentir les transactions si les communes peinent à suivre. Analyse.
L’un des changements les plus importants concerne le remplacement du terme « vente » par celui de « cession » dans l’ensemble de la loi n°25.90. La nuance est loin d’être simplement sémantique. Selon la note, cette modification vise à confirmer que toutes les opérations entraînant un transfert de propriété sont concernées.
Échanges, apports en société, dations en paiement ou encore partages avec soulte entrent ainsi dans le champ des dispositions applicables aux lots et parcelles issus d’un lotissement. Cette évolution réduit considérablement les possibilités de contourner la réglementation en invoquant la nature juridique de l’opération. Une transaction ne pourra plus échapper aux obligations prévues par la loi au seul motif qu’elle ne constitue pas, juridiquement, une vente.
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La loi ouvre également la possibilité de modifier l’affectation des immeubles réservés à des équipements publics dans les plans de lotissement, afin de les consacrer à d’autres équipements publics ou à des projets d’intérêt public nécessitant une mobilisation foncière par l’État. Les modalités pratiques restent toutefois suspendues à la publication d’un texte réglementaire. Cette disposition pourrait notamment permettre de réaffecter certaines emprises prévues depuis longtemps pour un équipement donné à un autre besoin public, sans nécessairement engager une révision complète du lotissement.
Les voies et réseaux transférés automatiquement au domaine public
La réception provisoire des travaux d’aménagement constitue désormais un moment déterminant dans la vie juridique d’un lotissement. Elle entraîne, de plein droit, le transfert des voies, des réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement, ainsi que des espaces non bâtis aménagés, au domaine public communal. Leur incorporation devient automatique. La propriété des voiries et des espaces communs ne reste donc plus dans une zone grise après la réception provisoire. Ces biens quittent le patrimoine du lotisseur pour intégrer le domaine public de la commune. La note précise toutefois les modalités d’inscription foncière. Lorsque le titre foncier d’origine ne comprend plus que les voies, réseaux et espaces non bâtis concernés, l’incorporation peut être effectuée sur la base de ce titre.
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La situation devient plus complexe lorsque subsistent des reliquats de lotissement, des parcelles à régulariser ou lorsque le projet a été réalisé par tranches. Dans ces cas, un nouveau titre foncier devra être établi pour les parties intégrées au domaine public, tandis que le reste de l’assiette foncière devra être régularisé. Pour les promoteurs et les géomètres-experts, cette disposition implique une gestion plus rigoureuse des titres fonciers. De nombreux lotissements anciens disposent encore de titres uniques comprenant à la fois des voies, des équipements collectifs et des parcelles privées. Ces situations devront désormais être traitées au cas par cas.
Une obligation renforcée pour les communes
Le président du conseil communal doit également transmettre au conservateur de la propriété foncière une copie du procès-verbal de réception provisoire. Cette obligation vise à éviter que des réceptions déjà réalisées ne restent sans effet au niveau de la conservation foncière. Dans certaines situations, des procès-verbaux étaient signés sans que les opérations nécessaires à l’incorporation des voies et équipements dans le domaine public ne soient engagées. La transmission systématique du procès-verbal devrait permettre d’accélérer la régularisation de ces situations. Sans PV ou certificat, pas d’inscription C’est probablement la disposition qui aura les conséquences les plus immédiates sur les transactions.
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Les articles 35 et 61, modifiés par la loi n°34.21, interdisent l’inscription des contrats portant sur les opérations de cession, de location ou de division visées par la loi lorsque les parties ne produisent pas les documents requis. Deux justificatifs peuvent être présentés : soit une copie du procès-verbal de réception provisoire, soit un certificat délivré par le président du conseil communal, après avis d’une commission réunissant notamment la commune, l’agence urbaine et la préfecture ou la province. Ce certificat doit attester que l’opération concernée n’entre pas dans le champ d’application de la loi n°25.90.
La conséquence est claire : en l’absence de l’un de ces documents, l’inscription à la conservation foncière ne peut pas être effectuée. Pour les lotissements dont les travaux sont achevés mais dont la réception provisoire tarde, cette règle peut avoir un impact direct sur le calendrier des transactions. La commercialisation et la publication des actes deviennent étroitement liées à l’avancement des procédures administratives.
Des exemptions, mais pas une absence de formalités
L’article 58 introduit également plusieurs cas dans lesquels certaines divisions ne nécessitent plus d’autorisation de lotir. Sont notamment concernées les divisions d’immeubles appartenant à l’État ou aux collectivités territoriales pour la réalisation de projets d’utilité publique, certaines opérations portant sur des immeubles en indivision entre l’État et des tiers lorsque l’initiative émane de l’État, ainsi que les détachements de parcelles au profit de l’État ou des collectivités pour la réalisation d’équipements publics.
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Cette exemption ne signifie cependant pas que les formalités disparaissent. Pour permettre l’inscription de l’opération, un certificat attestant la non-application de la loi peut rester nécessaire. La simplification existe donc, mais elle reste encadrée par une procédure administrative impliquant la commission compétente.
Un nouveau calendrier pour les promoteurs
Pour les promoteurs immobiliers et les aménageurs fonciers, ces règles renforcent la nécessité de coordonner le chantier, les procédures communales et les formalités foncières. Un projet peut être techniquement achevé, mais rester juridiquement bloqué tant que la réception provisoire n’a pas été formalisée ou que les documents nécessaires n’ont pas été transmis. Prenons le cas d’un lotissement dont les travaux de voirie sont terminés, mais dont certains équipements, comme l’éclairage public, n’ont pas encore été réceptionnés. En l’absence du procès-verbal de réception provisoire, la publication des actes de cession peut être compromise. Le promoteur doit donc intégrer les délais administratifs dans son calendrier de commercialisation. La réception provisoire n’est plus seulement une étape technique : elle devient une condition essentielle au bon déroulement des transactions.
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La loi prévoit également, à travers l’article 42 bis, des dispositions spécifiques pour les lotissements réalisés progressivement par l’État ou des établissements publics dans le cadre du relogement des victimes de catastrophes naturelles ou de la lutte contre l’habitat insalubre. L’objectif est d’adapter le régime applicable à des opérations nécessitant parfois une mise en œuvre rapide. Les modalités précises de ce dispositif devront toutefois être clarifiées.
Ce qui change concrètement
Plusieurs principes ressortent désormais clairement du nouveau dispositif. Il devient possible de modifier l’affectation d’un équipement public prévu dans un lotissement au profit d’un autre équipement public ou d’un projet d’intérêt public, sous réserve de la publication du texte réglementaire prévu. Certaines divisions réalisées par l’État ou les collectivités pour des projets d’utilité publique peuvent également être effectuées sans autorisation de lotir, sous réserve des formalités prévues.
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En revanche, il n’est plus possible d’inscrire une opération de cession, de location ou de division relevant de la loi sans procès-verbal de réception provisoire ou certificat attestant la non-application du texte. La création d’un titre foncier distinct devient également nécessaire dans les situations où l’assiette du lotissement comprend des reliquats, des parcelles à régulariser ou des opérations réalisées par tranches. Enfin, la transmission du procès-verbal de réception provisoire au conservateur devient une obligation pour le président du conseil communal. Les communes au cœur du dispositif La réforme uniformise également la terminologie en remplaçant les notions de « commune urbaine » et de « commune rurale » par celle de « commune ».
Cette harmonisation s’accompagne toutefois d’une responsabilité accrue pour les collectivités territoriales. Les communes devront participer davantage aux procédures de réception, aux commissions tripartites et à la délivrance des certificats nécessaires aux inscriptions foncières. L’efficacité du dispositif dépendra donc largement de leur capacité administrative à suivre le rythme. L’État bénéficie, de son côté, d’une plus grande souplesse pour certaines opérations foncières liées aux projets d’utilité publique. Les exemptions prévues restent néanmoins limitées aux situations précisément définies par la loi.
