Alors que le Maroc connaît une forte dynamique touristique, les Résidences Immobilières de Promotion Touristique (RIPT) restent encore à développer. La FNPI appelle à faire évoluer leur cadre juridique, fiscal et opérationnel pour mieux accompagner l’essor du tourisme et renforcer leur attractivité auprès des investisseurs et des particuliers. Analyse.
Le tourisme marocain continue de battre des records. À fin août 2026, le Royaume a accueilli 14,1 millions de touristes, soit 4,5% de plus qu’un an auparavant. Août a franchi, pour la première fois, le seuil des deux millions d’arrivées. Sur les sept premiers mois de l’année, les recettes «Voyages» ont atteint 79,009 milliards de dirhams, en progression de 13,4%. Dans ce contexte, la question des capacités d’hébergement devient centrale. C’est précisément là que les Résidences Immobilières de Promotion Touristique (RIPT) auraient pu jouer un rôle. Mais le produit reste loin du développement attendu.
La Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers (FNPI) le reconnaît dans une récente note, à travers les réponses de Mustapha Allali, vice-président de la Fédération. Le dispositif juridique existe. Le marché, lui, n’a pas réellement suivi. Pourquoi les RIPT n’ont-elles pas connu l’essor attendu ? Pour la FNPI, le problème ne tient pas d’abord à l’existence du cadre juridique. Il se situe dans les conditions d’exploitation et dans la manière dont le produit est compris par les acquéreurs. Premier frein : les contraintes imposées aux propriétaires. Une RIPT n’est pas une résidence secondaire classique. L’acquéreur achète un bien destiné à être exploité dans un cadre touristique. Sa liberté de jouissance est donc encadrée.
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Cette différence est loin d’être secondaire. Un particulier qui achète un appartement en pensant pouvoir l’occuper quand il le souhaite peut rapidement se retrouver confronté à des règles de gestion, des périodes d’exploitation et des conditions de location qu’il n’avait pas forcément intégrées au départ. La FNPI relève également la complexité de certains montages juridiques, la dépendance vis-à-vis des sociétés de gestion et le manque de lisibilité des droits et obligations de chaque partie.
«C’est précisément à ce niveau que la confiance peut se fragiliser. Lorsque le promoteur vend le bien, que la société de gestion exploite la résidence et que le copropriétaire en reste propriétaire, la répartition des responsabilités doit être parfaitement lisible. Le concept des Résidences Immobilières de Promotion Touristique repose sur une vision pertinente consistant à mobiliser l’investissement immobilier privé au service du développement de l’offre d’hébergement touristique. Sur le plan juridique, le dispositif est relativement bien structuré. Cependant, dans la pratique, son essor est resté en deçà des attentes», précise Mustapha Allali, vice-président de la Fédération.
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Le même interlocuteur poursuit: «Cette situation s’explique par plusieurs facteurs. D’abord, les contraintes d’exploitation imposées aux acquéreurs limitent leur liberté de jouissance du bien, ce qui réduit considérablement l’attractivité du produit auprès des investisseurs. Ensuite, la complexité des montages juridiques, la dépendance à l’égard de la société de gestion ainsi que le manque de lisibilité des droits et obligations des différentes parties ont suscité des réticences ».
Le rôle de la société de gestion au centre du problème
Dans une RIPT, la société de gestion occupe une place particulière. Elle est chargée de faire vivre l’actif comme un produit touristique. Mais cette organisation peut aussi devenir une source de dépendance pour le propriétaire. La FNPI plaide donc pour une clarification des responsabilités entre promoteur, société de gestion et copropriétaires, ainsi que pour un meilleur encadrement des relations contractuelles. Le sujet est très concret.
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Qui décide ? Qui supporte les charges ? Comment sont fixées les conditions d’exploitation ? Que se passe-t-il lorsque les performances de la résidence sont insuffisantes ? Quelles sont les conditions permettant de changer d’opérateur ? Ces questions peuvent peser directement sur la décision d’achat. Elles expliquent aussi pourquoi un produit présenté comme un investissement immobilier peut être perçu avec prudence par les particuliers. La Fédération insiste, par ailleurs, sur la nécessité d’une sélection plus rigoureuse des sociétés de gestion. L’objectif est de professionnaliser davantage un maillon déterminant pour la rentabilité et la qualité du produit.
La fiscalité, autre point de blocage
Le deuxième chantier est fiscal. La FNPI estime que certains mécanismes d’incitation devraient bénéficier davantage aux investisseurs individuels. Le problème est moins celui de l’existence d’avantages fiscaux que de leur répartition effective dans la chaîne. Si l’acquéreur ne perçoit pas suffisamment l’effet de ces dispositifs sur la rentabilité de son investissement, l’incitation à acheter reste limitée. Une révision de ces mécanismes pourrait donc modifier l’équation économique du produit. Pour un particulier, quelques points de rendement supplémentaires peuvent faire la différence entre un investissement immobilier classique et un placement dans une résidence à vocation touristique. La FNPI lie directement cette question fiscale à la confiance des acquéreurs et à la capacité du marché à faire émerger de nouveaux projets.
Ce que la réforme pourrait changer
Le diagnostic posé par la Fédération dessine finalement une feuille de route assez précise. D’abord, davantage de souplesse dans l’exploitation, mais sans remettre en cause la vocation touristique des RIPT. Le sujet est sensible : trop de contraintes et le produit devient peu attractif ; trop de liberté et il perd sa raison d’être. Ensuite, une simplification des montages juridiques et une meilleure information des acquéreurs. Le futur propriétaire doit savoir exactement ce qu’il achète, ce qu’il peut faire de son bien, ce qu’il doit payer et quelle place occupe la société de gestion.
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Enfin, une révision de certains mécanismes fiscaux, afin de rendre l’investissement plus lisible et plus intéressant pour les particuliers. La réforme ne pourrait toutefois pas effacer le risque inhérent à tout investissement touristique. Une RIPT reste exposée à la saisonnalité, au niveau des prix, au taux d’occupation, à la concurrence entre destinations et à la qualité de son exploitation.
Une réserve d’hébergement encore sous-exploitée
C’est là que le sujet dépasse le seul secteur immobilier. Le Maroc cherche à augmenter ses capacités d’accueil alors que la fréquentation touristique progresse. Les 14,1 millions d’arrivées enregistrées à fin août donnent une idée de la pression qui s’exerce sur l’offre, même si les périodes de référence diffèrent entre les statistiques d’arrivées et celles des recettes. Les RIPT peuvent constituer l’un des moyens de mobiliser l’épargne privée pour créer de nouvelles capacités d’hébergement.
Mais pour cela, il faut que le produit soit compris, rentable et suffisamment sécurisé pour l’acquéreur. La FNPI ne remet donc pas en cause le principe des RIPT. Elle estime au contraire que le modèle conserve un potentiel important. Mais son développement passe, selon elle, par un cadre plus lisible, une gestion mieux encadrée et une fiscalité davantage orientée vers l’investisseur.
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Le paradoxe marocain est finalement assez simple : le pays dispose d’une demande touristique qui progresse, mais le produit immobilier censé mobiliser une partie de l’épargne privée pour accompagner cette demande reste à réajuster.La RIPT n’a donc pas disparu du paysage. Elle attend surtout que son équation économique et juridique soit remise à plat.
