Le marché immobilier marocain donne un signal paradoxal : les prix évoluent relativement peu, mais produire un logement neuf accessible devient une équation de plus en plus serrée. Foncier déjà cher, construction, financement, fiscalité et délais s’additionnent face à un pouvoir d’achat qui, lui, fixe une limite au prix de vente. Pour Imad Dahmani, Architecte et expert en immobilier, le problème ne se situe donc plus seulement du côté de la solvabilité des ménages.
Le logement neuf destiné à la classe moyenne est-il en train de devenir économiquement impossible à produire dans certaines grandes villes ? La question peut sembler excessive. Elle l’est beaucoup moins lorsqu’on décompose le prix d’un appartement avant même sa mise en vente.
Car derrière le prix affiché au mètre carré, se cache une chaîne de coûts : acquisition du terrain, études, construction, équipements, fiscalité, financement, commercialisation, mais aussi délais administratifs et durée d’immobilisation des capitaux. Pris séparément, chacun de ces postes peut sembler maîtrisable. Leur accumulation finit pourtant par réduire considérablement la marge de manœuvre des promoteurs.
Les dernières données du marché apportent un éclairage intéressant. Au deuxième trimestre 2026, l’Indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) a progressé de 0,7 % par rapport au trimestre précédent. Le résidentiel a augmenté de 1 %, les terrains de 0,6 % et les biens à usage professionnel de 0,4%. Dans le même temps, le nombre de transactions a rebondi de 11 %. Sur un an, les prix progressent également de 0,7%, dont 1 % pour le résidentiel et 0,3 % pour les terrains. Ces données ne décrivent cependant pas directement l’économie du logement neuf : l’IPAI, élaboré conjointement par Bank Al-Maghrib et l’ANCFCC selon la méthode des ventes répétées, mesure l’évolution des prix des biens faisant l’objet de transactions répétées.
Autrement dit, la relative stabilité des prix du marché ne signifie pas que produire du neuf soit devenu moins coûteux. Pour Imad Dahmani, Architecte et expert en immobilier, le premier poste à regarder reste le foncier, particulièrement dans les grandes agglomérations et les zones où la demande est forte. « Ce n’est d’ailleurs pas forcément parce que son prix augmente brutalement. Le problème, c’est que son niveau est déjà élevé et qu’il pèse lourd dès le départ dans l’équation d’un projet », explique-t-il.
C’est là une distinction essentielle. L’enjeu n’est pas seulement de savoir si le terrain augmente de 2, 5 ou 10 % sur une année, mais quelle part son acquisition représente déjà dans le coût total de l’opération. Plus cette charge initiale est importante, plus le promoteur immobilise de capital avant même le premier coup de pioche.
À cette première dépense viennent s’ajouter la construction et les équipements, puis le coût du financement. Mais Imad Dahmani insiste sur une variable souvent sous-estimée : le temps. « Entre l’achat du terrain, les études, les autorisations, le chantier et la commercialisation, le capital peut rester immobilisé plusieurs années. Chaque mois supplémentaire finit donc par avoir un coût. »
L’équation est cumulative. « Au fond, ce n’est pas forcément un poste qui explose, mais l’addition du foncier, de la construction, du financement, de la fiscalité et des délais qui rend aujourd’hui l’équation beaucoup plus difficile », résume l’expert. Existe-t-il alors un prix en dessous duquel un promoteur ne peut tout simplement plus construire pour la classe moyenne ?
Il serait trompeur de fixer un seuil national. Le coût du foncier, la densité autorisée, la taille du projet et les conditions de financement diffèrent fortement d’un territoire à l’autre. « Chaque opération a son propre seuil de rentabilité. Construire un logement à 700.000 DH à Casablanca n’a pas la même réalité économique que dans une ville où le foncier est beaucoup moins cher», souligne Imad Dahmani.
Le promoteur doit couvrir le terrain, les travaux, les études, les taxes, le financement et la commercialisation, tout en conservant une marge rémunérant le risque entrepreneurial et le capital immobilisé.
C’est précisément à ce niveau qu’apparaît l’un des paradoxes du marché. Le programme d’aide directe au logement a fixé deux grandes bornes : une aide de 100.000 DH pour l’acquisition d’un logement dont le prix ne dépasse pas 300.000 DH et de 70.000 DH pour un bien compris entre 300.000 et 700.000 DH, taxes comprises. En juin 2026, plus de 105.000 personnes avaient déjà bénéficié du dispositif et 60 % des bénéficiaires relevaient de la catégorie ayant reçu l’aide de 70.000 DH.
Le défi consiste donc à faire émerger suffisamment d’offres dans ces gammes de prix. « Toute la difficulté est de réussir à produire dans cette gamme, notamment dans les grandes agglomérations », observe Imad Dahmani. Selon lui, le marché se rapproche d’un «effet de ciseaux» : «Le promoteur a un prix minimum auquel il peut produire, tandis que le ménage a un prix maximum qu’il peut supporter. Lorsque les deux ne se rencontrent plus, le problème n’est plus de vendre le logement : c’est de réussir à le produire. »
Cette formule résume le déplacement progressif de la problématique immobilière. La solvabilité de la demande reste centrale, mais elle n’est plus le seul déterminant de l’accessibilité. L’accès au crédit, l’apport personnel, les taux d’intérêt et le niveau des mensualités continuent évidemment de conditionner la capacité d’achat des ménages. Mais soutenir la demande ne suffit pas si, en face, l’offre compatible avec cette capacité d’achat reste insuffisante.
Imad Dahmani invite ainsi à élargir le débat au produit immobilier lui-même. « Nous continuons souvent à produire des typologies assez standardisées alors que la société marocaine évolue et que les parcours de vie sont beaucoup plus diversifiés », relève-t-il.
Jeunes actifs, étudiants, personnes seules, seniors, familles monoparentales ou ménages en mobilité professionnelle n’ont ni les mêmes besoins, ni nécessairement vocation à occuper le même type de logement pendant vingt ou trente ans.
Dès lors, l’accessibilité pourrait aussi passer par une diversification des surfaces et des usages : appartements plus compacts, logements évolutifs ou modulables, résidences adaptées à certaines catégories de population ou encore espaces et services mutualisés. «Un logement plus petit mais très bien conçu peut être plus accessible financièrement tout en répondant mieux aux besoins réels de son occupant», avance l’architecte.
Une approche qui oblige à sortir d’une conception de l’accessibilité reposant uniquement sur la baisse du prix au mètre carré. « La question ne consiste pas uniquement à faire baisser le prix du même appartement que l’on produit depuis des années. Elle consiste aussi à se demander si nous produisons encore les bons logements, aux bonnes surfaces, pour les bons usages. »
Sortir une partie du foncier du prix du logement ?
Reste la question la plus difficile : comment réduire le coût final sans sacrifier la qualité de construction ?
Pour Imad Dahmani, les principaux gisements d’économies se situent d’abord dans les coûts qui n’améliorent pas directement la qualité d’usage du logement : foncier, financement, fiscalité et délais. La mobilisation du foncier public, une densification maîtrisée ou encore l’accélération des procédures pourraient ainsi contribuer à diminuer le prix de revient sans réduire les standards constructifs.
Mais l’expert invite également à regarder certains mécanismes développés à l’étranger, notamment ceux qui remettent en cause un principe profondément ancré dans l’accession à la propriété : faut-il nécessairement acheter simultanément le logement et le terrain sur lequel il est construit ?
En France, le Bail Réel Solidaire (BRS) repose précisément sur la dissociation entre le foncier et le bâti. Un Organisme de Foncier Solidaire conserve la propriété du terrain tandis que le ménage devient propriétaire du logement. Le ministère français chargé du Logement estime que, dans les zones tendues, le foncier peut représenter 30 à 40 % du prix d’achat d’un logement. L’intérêt économique est évident : retirer ou réduire la charge foncière permet d’abaisser le ticket d’entrée sans agir sur la qualité intrinsèque du bâtiment.
Autre modèle évoqué par Imad Dahmani : le Shared Ownership britannique. Son principe consiste à permettre à l’acquéreur d’acheter une fraction du logement et de payer un loyer sur la partie qu’il ne détient pas. Dans le dispositif anglais, la part initialement acquise peut, selon les cas, se situer entre 10 et 75 % de la valeur du bien. Le loyer initial sur la part non acquise est plafonné à 3 %, avec un niveau de 2,75 % généralement pratiqué ou visé selon les dispositifs. L’acquéreur peut ensuite augmenter progressivement sa participation.
Ces mécanismes ne sont évidemment pas transposables tels quels au Maroc. Ils ouvrent toutefois une piste : plutôt que de chercher uniquement à subventionner l’acquéreur ou à réduire les coûts de construction, il serait possible d’agir sur la manière dont le foncier et le capital sont portés.
Imad Dahmani évoque ainsi des «partenariats public-privé plus innovants», dans lesquels le public pourrait apporter ou conserver le foncier tandis que le promoteur construirait selon un cahier des charges encadrant prix et qualité. L’acquéreur bénéficierait alors soit d’un prix d’entrée réduit, soit d’un mécanisme d’accession progressive.
