Le marché immobilier marocain continue d’envoyer des signaux contrastés. Si les prix poursuivent globalement leur progression, les dynamiques diffèrent selon les segments et les villes, tandis que les transactions restent liées à une logique d’opportunités plus qu’à une relance structurelle. Décryptage des nouveaux équilibres du secteur.
Le marché immobilier marocain continue d’afficher des signaux contrastés, entre hausse des prix et rythme des transactions qui reste globalement modéré. Selon Nawfal Bellakhdar, co-fondateur d’Akare.ma, société spécialisée dans la gestion immobilière, la dynamique observée en 2026 ne traduit pas nécessairement une reprise structurelle mais plutôt une évolution portée par des opportunités de marché et des réalités segmentées. Il explique ainsi que le marché a connu une montée générale des prix, principalement sur le segment résidentiel qui représente aujourd’hui la plus grande part du secteur, aussi bien sur le neuf que sur la seconde main. Cette hausse s’observe particulièrement dans les grandes métropoles, où elle peut atteindre près de 3 à 4 %, notamment à Rabat sur l’immobilier de seconde main, mais aussi à Marrakech où certains produits, comme les studios ou les villas, connaissent une véritable explosion des prix.
À l’inverse, sur le segment professionnel, la tendance est différente : si les prix progressent, la demande demeure plus limitée, car elle reste largement portée par les investisseurs étrangers, même si l’intérêt des investisseurs locaux avertis commence à se développer. L’analyse globale de l’évolution de l’Indice des prix des actifs immobiliers depuis 2021 montre d’ailleurs une hausse généralisée sur l’ensemble des segments, qu’il s’agisse du résidentiel, du foncier ou de l’immobilier professionnel. En ce qui concerne les transactions, Nawfal Bellakhdar souligne que le marché de la seconde main est resté globalement stable, avec des variations ponctuelles souvent liées à des facteurs administratifs ou fiscaux, notamment l’adoption de dispositifs tels que le quitus fiscal.
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Pour le neuf, le manque de données consolidées rend l’analyse plus complexe, mais le marché reste selon lui opportuniste, certains produits répondant à une demande réelle et croissante, notamment les logements concernés par le programme d’aide au logement, les studios dans les grandes villes et les terrains destinés à la maison marocaine en périphérie urbaine. L’expert rappelle par ailleurs que le marché immobilier marocain demeure historiquement marqué par une forte saisonnalité et fonctionne davantage par opportunités que par cycles linéaires. S’agissant du financement bancaire, il estime que le taux d’intérêt n’a jamais été un facteur réellement déterminant dans la dynamique des transactions, même si le produit résidentiel reste celui qui concentre l’essentiel des crédits immobiliers, avec des taux oscillant actuellement entre 4,5 % et 5,5 % selon les profils, et quelques cas autour de 4,3 %.
Selon lui, la baisse du taux directeur de Bank Al-Maghrib a certes contribué à une légère hausse des transactions, mais son impact reste limité par rapport à d’autres leviers. Ce qui a véritablement accéléré le marché, affirme-t-il, c’est l’arrivée des banques participatives et le développement de produits financiers adaptés à différents types d’actifs immobiliers, qu’ils soient résidentiels, fonciers ou professionnels. Le segment résidentiel demeure aujourd’hui le principal moteur du secteur, représentant près des deux tiers de la production, de la demande et des transactions, porté historiquement par les programmes publics. Le programme de logement social à 250.000 dirhams a ainsi permis de réduire considérablement le déficit en logements, passé d’environ 1,2 million d’unités dans les années 2000 à près de 300.000 selon les données de l’habitat issues du recensement de 2024.
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Avec l’arrêt de ce dispositif, la dynamique s’est poursuivie grâce au programme d’aide directe au logement Daam Sakane, lancé en 2024, qui, selon Nawfal Bellakhdar, a permis de relancer le marché des biens à moins de 700.000 dirhams et de dynamiser la petite promotion immobilière. Ce programme a également contribué à redonner un souffle au segment moyen standing, longtemps pénalisé par la domination du logement économique, tandis que le produit social, généralement autour de 300.000 dirhams, continue d’afficher une forte résilience.
Défis structurels
Cependant, l’expert identifie plusieurs risques structurels susceptibles de freiner une reprise durable du secteur, à commencer par la disponibilité et le coût du foncier, devenu un enjeu majeur dans les grandes métropoles où les terrains constructibles se raréfient et restent souvent détenus par des particuliers ou des acteurs spéculatifs. Selon lui, l’ouverture de nouvelles zones à l’urbanisation apparaît comme une solution nécessaire pour fluidifier le marché. À cela s’ajoute la hausse persistante des coûts des matériaux de construction depuis la période post-Covid, plusieurs intrants n’ayant toujours pas retrouvé leurs niveaux historiques, obligeant les promoteurs à répercuter ces augmentations sur les prix de vente.
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Au final, l’immobilier marocain ne semble pas entrer dans un cycle de relance classique, mais plutôt dans une phase d’ajustement où la hausse des prix coexiste avec un marché sélectif et opportuniste, porté par des segments précis, des programmes publics ciblés et une demande orientée vers des produits adaptés au pouvoir d’achat. Pour Nawfal Bellakhdar, la véritable question n’est donc pas celle d’un redémarrage immédiat, mais celle de la capacité du marché à trouver un équilibre durable entre accessibilité, disponibilité du foncier et rentabilité pour les professionnels.
Interview // Nawfal Bellakhdar,co-fondateur d’Akare.ma, société spécialisée dans la gestion immobilière
Challenge : Les signaux actuels du marché immobilier indiquent-ils une véritable reprise ou plutôt une phase d’attentisme ?
Nawfal Bellakhdar : Le marché immobilier marocain a connu en 2026 une montée générale des prix, certes pas sur tous les segments, la montée concerne principalement le segment résidentiel, le segment qui représente aujourd’hui la plus grande part du gâteau, tantôt sur le neuf que sur la seconde main. Au niveau des grandes métropoles, cette augmentation peut arriver à 3,4 % sur des villes comme Rabat sur l’immobilier seconde main mais aussi bien sur le neuf où certaines villes comme Marrakech qui a connu une explosion du prix de vente surtout dans le segment studio (1chambre salon) et les villas (lots de terrain et villas construites). Sur d’autres segments à savoir le professionnel, la courbe n’est pas la même que le résidentiel, certes les prix sont en hausse mais la demande ne l’est pas autant, ceci est dû principalement à la demande sur les bureaux et les locaux commerciaux qui est drivé par les investisseurs étrangers. Quoique ce produit commence à attirer de plus en plus d’investisseurs locaux avertis.
En gros en analysant la courte de l’IPAI depuis 2021 à date nous remarquons une hausse globale des prix sur tous les segments : résidentiel, professionnel et foncier.
Venant aux transactions immobilières, côté seconde main le nombre de transactions est resté au même niveau des années antérieures avec quelques variation brusque dues à des dispositifs d’ordre administratifs et principalement fiscales (l’adoption du quitus fiscal). Dans le marché du neuf, en manque de data global et clair, le marché reste opportuniste. Certains produits répondant à une demande existante et croissante marchent bien (produit résidentiel concerné par le programme d’aide au logement, les studios dans les grandes métropoles et emplacements stratégiques et les terrains à destination de la maison marocaine dans les lotissements périphériques des grandes villes et les petites villes).
Pour le moment l’IPAI T4 2025 n’a toujours pas vu le jour afin d’avoir une analyse claire de l’année, néanmoins sur les premiers mois de l’année 2026, les courbes ne sont pas plus différentes que 2025. Sachant que le marché immobilier marocain historiquement est un marché de saisonnalité et d’opportunités.
Challenge : Quel est aujourd’hui le rôle des taux d’intérêt et du financement bancaire dans la dynamique des transactions ?
N.B. : Ce qu’il faut retenir au niveau des prêts bancaire pour l’immobilier, c’est que le produit résidentiel principal est le produit le plus convoité pour le financement bancaire. Le taux actuellement en vigueur varie entre 4,5% et 5,5% en fonction des plusieurs critères. Ceci dit il y a quelques exceptions pour un taux de 4,3% quand les éléments nécessaires sont regroupés. Historiquement le taux de crédit immobilier n’a jamais réellement impacté les transactions immobilières ou du moins freiné. Il a certes contribué à une légère hausse quand le taux directeur de la BAM est passé à 2,25% en 2024, mais toujours étant d’un faible impact sur les transactions. D’un autre côté, ce qui a réellement accéléré les transactions immobilières c’est l’arrivée des banques participatives et le développement de produits adaptés à différents types de produits immobiliers : résidentiel, foncier et même professionnel.
Challenge : Quels segments du marché (social, moyen standing, premium) montrent la plus forte résilience et pourquoi ?
N.B. : Le marché immobilier résidentiel présente près des 2/3 de la production, de la demande et des transactions réalisées en seconde main et sur le neuf. Ce marché est naturellement porté par les programmes historiquement subventionnés par l’état : à savoir le produit social – les projets immobiliers à 250.000 DHS – ce produit qui a permis de réduire le déficit en divisant par 4 – passé de 1.2 millions de logement dans les années 2000 à presque 300.000 unités selon les données sur l’habitat du recensement réalisé par 2024.
Avec l’arrêt de ce programme, la production a continué avec le nouveau programme d’aide au logement (DAAM SAKANE) lancé en 2024 par le ministère de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme, de l’habitat et de la politique de la ville. Certes ce programme vise l’aide directe du marocain pour l’achat de son logement principal, à l’encontre de l’ancien programme qui donnait un coup de pouce au promoteur direct, mais il a contribué à une réelle dynamique du marché résidentiel des biens moins de 700.000 DHS. Cette dynamique touche principalement la petite promotion immobilière : les promoteurs qui acquièrent des petites parcelles (généralement entre 100 m2 et 200 m2) et développement des projets de 4 à 6 unités avec des budgets avoisinant les 450KDHS. Ce programme a permis aussi de relancer le segment Moyen standing, autrefois tiré vers le bas par le logement économique. S’il y a un produit qui marche et continue à montrer une résilience c’est le produit social (généralement aux environs de 300KDHS).
Challenge : Quels risques structurels pourraient freiner une reprise durable du secteur immobilier au Maroc ?
N.B. : Le secteur de l’immobilier est porté principalement par la disponibilité du foncier et son coût. Le développement d’un projet immobilier à destination de promotion immobilière dépend en grande partie du coût du foncier qui ne cesse d’augmenter dans les grandes métropoles, sachant bien que la position joue un rôle primordial dans l’achat d’un bien immobilier.
Aujourd’hui la disponibilité et le coût du foncier représentant de réels challenges pour le secteur, la libération du foncier par voie d’ouverture de nouvelles zones à l’urbanisation s’impose comme solution dans certaines villes où le foncier n’est qu’entre les mains de particuliers ou spéculateurs.
Autre problématique qui contribue à la cherté des produits immobiliers aujourd’hui, le coût des matériaux de construction, depuis le POST COVID, certains matériaux n’ont toujours pas repris leur coût historique et les promoteurs immobiliers se voient aujourd’hui obligés d’impacter ces coûts sur les prix de vente.
