Une banque peut-elle exiger le remboursement d’un prêt hypothécaire alors même que l’opération immobilière financée n’a jamais été juridiquement finalisée ? Ces situations sont légion. Le 26 novembre 2025, la Cour d’appel de Rabat relançait le débat sur l’étendue de l’obligation de diligence des établissements bancaires. Dans ce papier, nous analyserons cette équation cornélienne.
Une banque peut-elle exiger le remboursement d’un prêt hypothécaire alors même que l’opération immobilière financée n’a jamais été juridiquement achevée ? La question n’est pas théorique. Elle touche au cœur de la sécurité juridique des transactions immobilières, à la protection du consommateur emprunteur et à la responsabilité des établissements de crédit dans l’exécution des contrats.
Le 26 novembre 2025, la Cour d’appel de Rabat, dans son arrêt n° 36 (affaire n° 22/1203/2024), avait relancé le débat en condamnant un emprunteur à rembourser son crédit, alors que les fonds avaient été remis au notaire et que la vente n’avait jamais été finalisée, ce dernier ayant manqué à ses engagements. La décision repose sur une lecture stricte de l’obligation de remboursement, indépendamment des défaillances d’un tiers.
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Mais cette approche est-elle conforme à l’économie du contrat, au principe de protection du consommateur et à l’obligation de diligence raisonnable imposée aux établissements bancaires ? Derrière cette interrogation se cache une problématique plus profonde : celle de l’étendue de l’obligation de diligence des établissements de crédit et de la répartition du risque lorsque l’opération échoue du fait d’un tiers, en l’occurrence le notaire chargé de la transaction. Dans ce papier de Challenge l’avocat au Barreau de Rabat Amine Elhamdany fait une analyse au croisement du droit bancaire, du droit des obligations et de la protection du consommateur.
Les faits : un prêt débloqué, une vente non finalisée
Dans un scénario relaté par l’avocat Amine Elhamdany, une banque conclut avec un client un contrat de prêt d’un montant de 560 000 dirhams destiné à l’acquisition d’un appartement à usage d’habitation familiale. Le contrat prévoit que les fonds seront versés directement au notaire chargé de finaliser la vente et d’accomplir les formalités nécessaires, notamment l’inscription de l’hypothèque.
La clause 3.3 du contrat prévoyait expressément que le montant du prêt serait versé au notaire chargé de finaliser l’acte de vente. La banque a donc émis un chèque au profit du notaire afin d’achever la transaction et permettre l’inscription de l’hypothèque. Or, le notaire a manqué à ses engagements. La vente n’a pas été finalisée, le bien n’a pas été inscrit au nom de l’emprunteur, et l’hypothèque n’a pas été régulièrement constituée. Face à cette situation, l’emprunteur cesse ses remboursements, soutenant qu’il n’a jamais bénéficié du prêt au sens économique et juridique du terme, puisque l’opération qu’il devait financer n’a pas abouti.
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La banque a alors assigné en remboursement, majoré des intérêts légaux et contractuels, TVA, pénalités de retard et indemnité. En première instance, les prétentions de l’emprunteur sont rejetées. En appel, la Cour d’appel de Rabat casse partiellement la décision mais confirme l’essentiel : l’emprunteur est tenu de rembourser le prêt, indépendamment des agissements du notaire. Le montant est mis à sa charge, assorti des intérêts légaux.
La banque, simple exécutant ou professionnel responsable ?
L’obligation de diligence raisonnable imposée aux établissements de crédit. En droit un établissement bancaire n’est pas un acteur ordinaire. Il exerce une activité réglementée, encadrée par des règles prudentielles, des circulaires de Bank Al-Maghrib et par la loi n° 31.08 relative à la protection du consommateur. La relation qui l’unit à son client n’est pas une relation symétrique. « Elle est marquée par un déséquilibre structurel de compétence et d’information. Dans le cas d’espèce, le prêt n’était pas un crédit à la consommation libre d’affectation. Il était strictement destiné à financer l’acquisition d’un bien déterminé. L’emprunteur agit en qualité de consommateur, pour un usage familial. Cette qualification n’est pas neutre : elle déclenche un régime de protection renforcé des droits économiques. », précise l’expert.
Dès lors, la question devient la suivante : la banque pouvait-elle se contenter de transférer les fonds au notaire sans s’assurer que les formalités essentielles étaient accomplies ? « Les relations entre les établissements de crédit et leurs clients étant régies par un ensemble de principes, notamment l’obligation pour les établissements bancaires de prendre des mesures de précaution afin de protéger les intérêts de leurs clients et d’exercer une diligence raisonnable, conformément à la décision n° 2128.17 du ministre de l’Économie et des Finances du 23 août 2017, approuvant la circulaire n° 5/W/2017 du gouverneur de la Banque Al-Maghrib du 24 juillet 2017 relative à l’obligation de diligence imposée aux établissements de crédit, la banque est tenue, nonobstant le principe de non-ingérence dans les affaires de son client, d’exercer une diligence raisonnable dans l’exécution du contrat de prêt. Cette obligation comprend le suivi et le contrôle de l’opération, la fourniture d’informations et l’exercice d’un jugement éclairé fondé sur la prudence et la circonspection », explique l’expert. En effet l’obligation de diligence raisonnable impose aux établissements de crédit un comportement prudent et circonspect. Elle suppose un minimum de vérification et de suivi, notamment lorsque le crédit est affecté à une opération immobilière précise.
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« En conséquence, avant de verser les fonds au notaire, la banque doit exercer cette diligence raisonnable en vérifiant que ce dernier a bien accompli les formalités finales de la vente du bien immobilier financé par le prêt et a procédé à l’inscription de l’hypothèque en faveur du client. Le défaut de s’acquitter de cette obligation exposera le notaire aux risques liés à tout manquement, car « la partie négligente supporte le préjudice le plus important ». À cet égard, la jurisprudence de la Cour de cassation française a constamment confirmé la protection juridictionnelle de l’emprunteur consommateur dans de nombreux arrêts, notamment l’arrêt n° 13-22.679 du 10 décembre 2014, qui précise : « L’autorisation donnée par l’emprunteur au prêteur de transférer des fonds en un seul versement au vendeur ne dispense pas ce dernier de son obligation de vérifier la bonne exécution du contrat pour lequel le crédit a été demandé », précise l’avocat.
En faisant peser intégralement les conséquences sur l’emprunteur, la décision semble considérer que la banque a parfaitement exécuté son obligation dès lors qu’elle a débloqué les fonds. « Or, cette conception réduit l’exécution du contrat à un acte matériel, en occultant son objectif économique ».
Le contrat de prêt : Un autre point central
« Le contrat de prêt, en l’espèce, ne peut être lu isolément de l’opération qu’il finance », précise d’entrée l’expert. Les clauses contractuelles formaient un ensemble cohérent : octroi du crédit, versement au notaire, finalisation de la vente, inscription hypothécaire. L’objet du contrat était clair : permettre l’acquisition effective d’un logement. Or, en droit des obligations, les clauses d’un contrat constituent une unité organique. Elles doivent être interprétées à la lumière de l’économie générale de l’accord. Si l’objet poursuivi par les parties est unique, l’exécution ne peut être fragmentée artificiellement. « Puisqu’il est clair que le contrat de prêt est destiné à l’acquisition d’un appartement d’habitation à des fins personnelles et familiales, l’objet convenu par les parties contractantes confère au prêt un caractère indivisible lors de son exécution, même s’il est par nature divisible. Cependant, en l’espèce, il ne peut être divisé au regard de l’objet visé par l’emprunteur, connu de la banque prêteuse et accepté par celle-ci ».
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En conséquence, l’obligation ne peut être exécutée partiellement, mais doit l’être comme un tout indivisible, conformément au deuxième alinéa de l’article 181 de la loi sur les obligations et les contrats. Sur cette base, la banque n’est pas considérée comme ayant pleinement exécuté son obligation à moins qu’elle ne prouve que la propriété du bien a été transférée à l’emprunteur et qu’elle ne garantisse l’inscription de l’hypothèque au registre foncier en faveur de la banque prêteuse.
Par conséquent, les obligations de l’emprunteur (consommateur) ne sont pas remplies car la banque (professionnelle) n’a pas intégralement respecté ses obligations indivisibles. Cela signifie que l’emprunteur n’est pas tenu de rembourser tant qu’il n’existe pas de preuve de la finalisation de la vente, de l’enregistrement du bien à son nom et de la constitution de l’hypothèque sur le bien auprès de la banque.
Peut-on réellement considérer que la banque a pleinement exécuté son obligation alors même que le bien n’a jamais été transféré à l’emprunteur et que la garantie hypothécaire n’a pas été constituée ?
