Alors que les dernières statistiques de Banque Al-Maghrib font état d’un recul marqué des transactions, les professionnels soulignent un paradoxe : la demande existe bel et bien, mais elle se heurte à une série d’obstacles financiers, culturels et administratifs. Explications.
Selon les données publiées par Banque Al-Maghrib (BAM), le marché immobilier marocain a enregistré une baisse de 21,2 % des transactions au deuxième trimestre 2025, en glissement annuel. Un recul qui touche particulièrement le résidentiel et les biens à usage professionnel, tandis que les terrains affichent une progression de 6 %. Derrière ces chiffres contrastés, se dessine un secteur en quête de souffle, pris entre attentes des ménages, stratégies des promoteurs et réalités économiques.
Meryem Bribri, responsable commerciale de l’agence immobilière LPDV, décrypte pour nous les ressorts de cette situation.
En effet, selon l’experte le premier point qui bloque le secteur concerne les aides publiques qui peinent à jouer pleinement leur rôle. Elle explique que «L’État a mis en place un dispositif de soutien destiné à accompagner les primo-accédants, avec des subventions à l’acquisition. Sur le papier, ces aides devraient stimuler le marché et faciliter l’accès à la propriété pour de nombreux ménages. Dans la pratique, les conditions d’éligibilité sont perçues comme trop strictes par plusieurs acquéreurs et promoteurs, limitant leur efficacité».
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Selon elle, ces mesures, censées être un levier, finissent parfois par produire l’effet inverse : «Certains promoteurs préfèrent intégrer ces subventions dans leurs grilles tarifaires, ce qui se traduit par une hausse artificielle des prix et réduit l’impact réel de l’aide pour l’acheteur final. Ce décalage contribue à nourrir la frustration des ménages, qui espéraient un véritable levier d’accession».
Le second facteur est que le marché est sous pression. Meryem Bribri explique à cet effet que « traditionnellement, une crise immobilière découle soit d’une fuite des investisseurs, soit d’un accès restreint au financement, soit d’un manque de confiance dans le marché. Or, au Maroc, la situation est plus nuancée. Les banques continuent d’accorder des crédits, et les promoteurs ont modernisé leur offre en intégrant de nouveaux matériaux et des conceptions plus raffinées.
Le problème vient davantage des restrictions qui touchent les MRE, confrontés à la hausse du coût de la vie en Europe et à des expériences malheureuses avec certains promoteurs, ce qui les pousse à privilégier des marchés alternatifs comme l’Espagne ; et de l’inflation locale, qui pèse lourdement sur le budget des ménages marocains ». Mais pas seulement. « Avec la hausse des frais scolaires, des produits de première nécessité, des vacances et du quotidien, le couple moyen n’arrive plus à dégager une épargne suffisante pour investir dans la pierre», souligne-t-elle.
Au-delà de l’inflation, les comportements spéculatifs pèsent sur la fluidité des transactions. « Les attentes des vendeurs participent aussi à ce blocage. De nouveaux projets émergent dans plusieurs villes du Royaume, ce qui alimente les spéculations et pousse certains propriétaires à gonfler leurs prix de plusieurs dizaines de milliers de dirhams, en s’appuyant notamment sur la perspective de la Coupe du monde 2030 », précise l’experte.
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À cela, s’ajoutent des délais administratifs souvent rédhibitoires «Les délais administratifs – quitus fiscal, obtention du crédit bancaire, signature des actes – peuvent atteindre deux à trois mois, voire plus en périodes creuses comme le Ramadan ou l’été. Ces lenteurs créent des risques d’annulation de transactions et découragent certains acheteurs ».
Nouvelles tendances sociales
L’évolution des mentalités joue aussi un rôle. « Un autre facteur déterminant réside dans la mentalité des jeunes générations. Beaucoup d’entre eux refusent d’accéder au crédit bancaire classique, par principe religieux, pour éviter la riba. L’alternative des crédits participatifs existe, mais reste souvent moins attractive financièrement. Une partie croissante des jeunes préfère donc investir son argent dans des projets personnels, la bourse, l’informatique ou de petites entreprises, plutôt que de s’endetter à long terme pour un appartement », précise Meryem Bribri.
Toujours selon cette dernière, cette réticence contribue à renforcer l’essor de la location, autant résidentielle que professionnelle « beaucoup de ménages, notamment les MRE qui reviennent au pays, privilégient la location pour tester leur mode de vie au Maroc. De leur côté, les institutionnels et les sociétés considèrent de plus en plus la location de bureaux comme une solution plus avantageuse et moins contraignante que l’achat, surtout face aux prix élevés proposés par certains promoteurs ».
Disparités régionales et blocages fonciers
Sur un autre volet, le manque de foncier dans les grandes agglomérations et les mutations urbaines en cours accentuent les incertitudes. En effet, « le marché souffre également d’un manque de foncier dans certains quartiers saturés, notamment dans les grandes villes, ce qui limite les possibilités de nouveaux projets. À l’inverse, d’autres zones connaissent de profondes transformations urbaines : Rabat en est un exemple, avec des quartiers totalement rasés et de nouveaux projets ambitieux. Cela pousse certains investisseurs à patienter pour profiter d’opportunités futures, tandis que d’autres craignent que leurs biens ne soient impactés par ces réaménagements, ce qui accentue l’hésitation», explique-t-elle.
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Toutefois, malgré tous ces facteurs qui bloquent le marché, il reste selon l’experte toujours vivant. Pour Meryem Bribri, il serait prématuré de conclure à un effondrement du marché «Il existe toujours une demande réelle et des acheteurs potentiels. La contradiction actuelle réside dans un décalage persistant : d’un côté, des vendeurs qui maintiennent des prix élevés, persuadés que la valeur de leur bien continuera de croître ; de l’autre, des acheteurs qui trouvent ces prix inaccessibles et préfèrent patienter, louer, ou investir autrement ».
L’avenir du marché immobilier dépendra, selon elle, de la capacité des pouvoirs publics et des acteurs privés à agir sur plusieurs leviers : « L’avenir du secteur dépendra donc de la capacité à rendre les aides publiques réellement efficaces, à réduire les lenteurs administratives, à réguler les attentes spéculatives, et à proposer des financements mieux adaptés aux réalités sociales et culturelles des Marocains », conclut-elle.
Pourquoi les terrains résistent-ils ?
Dans ce tableau morose, un segment se distingue : les terrains. Le volume des transactions y a progressé de 6 % au deuxième trimestre. Cette évolution n’est pas anodine. Selon les experts, l’achat de terrains est perçu comme une valeur refuge. Contrairement à l’acquisition d’un appartement, il n’implique pas un crédit immédiat ni une construction instantanée. Les investisseurs y voient une réserve de valeur et une opportunité de spéculation à moyen terme.
Cette dynamique est renforcée par les promoteurs, qui cherchent à constituer des réserves foncières en prévision d’une relance future. De plus, dans certaines zones périurbaines, le foncier reste relativement accessible et attire les ménages qui anticipent une urbanisation progressive.
