Avec l’entrée en vigueur de la loi n°30-24 modifiant la loi n°18-00 relative à la copropriété des immeubles bâtis, le Maroc amorce un changement significatif dans la gestion des litiges au sein des résidences. En rendant obligatoire la tentative de conciliation avant toute action judiciaire du syndic, le législateur entend promouvoir le règlement amiable des différends, apaiser les tensions entre copropriétaires et syndics et contribuer au désengorgement des tribunaux. Une évolution qui impose de nouvelles pratiques aux gestionnaires et redéfinit les équilibres au sein des copropriétés.
La réforme introduite par la loi n°30-24 marque une rupture nette avec une approche historiquement dominée par le recours au contentieux. Désormais, le syndic ne peut plus saisir le tribunal pour le recouvrement des charges ou pour d’autres litiges sans avoir préalablement engagé une tentative de conciliation formelle. Pour Dalila Ennaciri, Présidente de l’Association marocaine de la copropriété (AMCOP) et fondatrice de Gestis, cette évolution dépasse le simple ajustement procédural.
« On passe d’une logique essentiellement contentieuse à une approche plus responsable et plus mature, centrée sur le dialogue et la recherche de solutions durables. »
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Dans les faits, cette nouvelle obligation oblige les syndics à revoir en profondeur leurs méthodes de travail. Il ne s’agit plus uniquement de constater un manquement et d’enclencher une procédure judiciaire, mais d’instaurer un temps d’échange structuré, documenté et traçable. Cette formalisation de la conciliation institutionnalise des pratiques qui existaient parfois de manière informelle, tout en renforçant le rôle du syndic comme acteur de prévention des conflits.
Restaurer la confiance
Au-delà de l’objectif affiché de désengorger les juridictions, la conciliation préalable s’inscrit dans une ambition plus large : améliorer le climat social au sein des immeubles. L’amendement de l’article 13 de la loi 18-00 ne se limite pas aux seuls défauts de paiement. Il englobe l’ensemble des litiges susceptibles d’émerger dans une copropriété, qu’il s’agisse de l’usage des parties communes, de travaux non autorisés ou de non-respect du règlement intérieur.
Dans de nombreuses résidences, les tensions trouvent leur origine moins dans la mauvaise foi que dans un déficit de communication et de compréhension mutuelle. La mise en place d’un espace de discussion, même encadré juridiquement, peut ainsi jouer un rôle déterminant. Comme le souligne Dalila Ennaciri,«Lorsque le dialogue est rompu, les conflits ont tendance à se répéter et à s’envenimer.»
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En favorisant l’explication pédagogique des enjeux collectifs – notamment l’impact des impayés sur l’équilibre financier de la résidence – la conciliation contribue à responsabiliser les copropriétaires et à renforcer leur adhésion aux règles communes. À terme, cette dynamique peut réduire la récurrence des litiges et instaurer une gestion plus apaisée des immeubles.
Une étape juridique incontournable
Sur le plan juridique, la tentative de conciliation constitue désormais une preuve préalable indispensable. Son absence peut entraîner le rejet pur et simple de la requête du syndic par le tribunal, avec des conséquences directes sur la trésorerie et le fonctionnement de la copropriété. Cette exigence impose aux syndics une vigilance accrue et une rigueur procédurale renforcée.
Toutefois, la réforme n’est pas exempte de zones d’ombre. Le texte ne précise ni les délais à accorder pour la conciliation ni les modalités exactes de son déroulement, notamment les parties devant y assister. Une lacune que pointe Dalila Ennaciri, estimant que cette absence de cadrage constitue une faiblesse du dispositif. Dans la pratique, le syndic doit être en mesure de démontrer qu’une tentative réelle et sérieuse de règlement amiable a été engagée, notamment en proposant, dans la mise en demeure, une date et un lieu raisonnables pour la conciliation.
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Si la légitimité du mécanisme en matière de désengorgement des tribunaux et de fluidification du fonctionnement des résidences est largement reconnue, son efficacité reste contrastée selon la nature des litiges. Pour les défauts de paiement persistants, la conciliation intervient souvent après l’épuisement des démarches amiables et du délai légal, ce qui en limite la portée. En revanche, pour les litiges liés aux parties communes ou aux infractions au règlement de copropriété, la médiation apparaît comme un levier potentiellement plus efficace.
En instaurant la conciliation préalable comme passage obligé, la réforme redessine le rôle du syndic et ouvre la voie à une gouvernance plus participative et préventive des copropriétés. Reste désormais à accompagner cette évolution par des clarifications réglementaires et une montée en compétence des acteurs pour en garantir l’efficacité durable.
3 questions à Dalila Ennaciri,Présidente de l’Association marocaine de la copropriété (AMCOP) et fondatrice de Gestis
Challenge : La loi n°18-00, telle que modifiée par la loi n°30-24, rend désormais obligatoire la tentative de conciliation avant toute action judiciaire du syndic. En quoi ce mécanisme marque-t-il un tournant dans la gestion des litiges de copropriété au Maroc ?
Dalila Ennaciri : L’instauration de la conciliation préalable constitue, à mon sens, un véritable changement de paradigme dans la gestion des litiges en copropriété au Maroc. On passe d’une logique essentiellement contentieuse à une approche plus responsable et plus mature, centrée sur le dialogue et la recherche de solutions durables. Dans la pratique, on constate souvent que les procédures judiciaires, bien qu’indispensables dans certains cas, arrivent tardivement et laissent des traces dans la vie des résidences. Cette nouvelle approche oblige le syndic à revoir ses méthodes au quotidien. Il ne s’agit plus uniquement de constater un impayé et d’engager une action, mais de prendre le temps d’échanger, de comprendre les situations et d’expliquer les enjeux collectifs liés aux charges. Cette étape formelle de conciliation structure ce qui, dans la réalité, se faisait parfois de manière informelle. Elle pousse le syndic à professionnaliser davantage ses échanges, à documenter ses démarches et à adopter une posture plus proactive, tournée vers la prévention des conflits plutôt que leur judiciarisation systématique.
Challenge : Comment la conciliation préalable peut-elle contribuer à rétablir un climat de confiance entre syndics et copropriétaires ?
D.E. : Tout d’abord, il faut noter que l’étape médiation objet de l’amendement de l’article 13 de la loi 18-00 modifié ne concerne pas que le défaut de paiement. Il s’agit d’une étape devenue indispensable pour tous les litiges dans une copropriété. Au-delà de l’aspect judiciaire, la conciliation préalable est censée influer la qualité du climat social au sein des copropriétés. Dans de nombreux cas, les tensions naissent moins d’un refus de payer que d’un sentiment d’incompréhension ou de distance entre les copropriétaires et l’organe de gestion. Lorsque le dialogue est rompu, les conflits ont tendance à se répéter et à s’envenimer.
L’expérience montre que lorsqu’un espace de discussion est instauré, même dans un cadre formel, les échanges deviennent plus constructifs. Le copropriétaire comprend mieux l’impact de sa situation sur l’équilibre financier de la résidence, et le syndic peut rappeler son rôle de garant de l’intérêt collectif, avec pédagogie et transparence. Cette démarche contribue progressivement à rétablir la confiance, à responsabiliser chacun et à limiter les situations de blocage récurrentes. À terme, elle favorise une gestion plus apaisée et une meilleure adhésion aux règles de la copropriété.
Challenge : La tentative de conciliation constitue désormais une preuve préalable indispensable avant toute saisine du tribunal. Quels sont, selon vous, les risques pour les syndics qui ne respecteraient pas cette étape obligatoire ?
D.E. : Sur le plan juridique et opérationnel, la conciliation préalable s’impose désormais comme une étape incontournable. Le premier résultat direct et le refus de la requête que le syndic va recevoir du tribunal s’il ne respecte pas cette étape devenue clé. Son absence peut fragiliser toute action ultérieure, avec des conséquences concrètes pour la copropriété, notamment en matière de délais de recouvrement et de trésorerie. C’est une réalité à laquelle les syndics sont de plus en plus confrontés, et qui impose une vigilance accrue dans le traitement des dossiers. Il faut prendre ça pour un formalisme supplémentaire indispensable.
Le syndic doit être en mesure de démontrer qu’une tentative réelle de règlement amiable a été engagée. Lorsqu’elle est bien conduite, cette étape ne constitue pas une contrainte supplémentaire. Il faut adresser dans la mise en demeure de paiement une proposition de date et lieu raisonnable. Je dis raisonnable, car le législateur n’a pas précisé et c’est une faiblesse de ce décret, le délai à octroyer pour la conciliation ni qui doit être présent.
Pour conclure, je dirais que ce décret a toute sa légitimité pour désengorger les tribunaux et fluidifier le fonctionnement d’une résidence. Je pense personnellement que pour ce qui est des défauts de paiement, je ne pense pas qu’il soit d’une grande efficacité, car le syndic n’arrive à la mise en demeure qu’après épuisement de l’amiable et du délai légal de 30 jours de la mise en demeure légale. Ce n’est pas une médiation je pense qui va changer quelque chose. En revanche pour les autres litiges, modification de parties communes, grandes infractions ou autres, la médiation sera certainement plus efficace comme étape clé.
