Le marché immobilier marocain vit une petite révolution avec l’essor des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI). Mais derrière ce nouveau véhicule d’investissement, une autre profession monte en puissance : celle des évaluateurs agréés. Ces experts s’imposent comme les piliers de la transparence et de la confiance dans le marché des OPCI. Leur mission ? Donner une valeur crédible aux actifs immobiliers et rassurer investisseurs comme autorités.
Le marché immobilier marocain connaît une véritable mutation avec l’essor des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI). Mais derrière ces véhicules d’épargne modernes, une autre profession se révèle incontournable : celle des évaluateurs immobiliers agréés. Cette année encore, la liste officielle des experts retenus vient d’être publiée, confirmant leur rôle clé dans la transparence et la crédibilité du marché. Parmi eux, Agenz.
A cet effet, Malik Belkziz, co-fondateur d’Agenz, nous explique que « L’évaluateur immobilier agréé est le tiers de confiance du marché ». En effet «l’évaluateur immobilier agréé joue un rôle central dans le fonctionnement des OPCI. Il est chargé de valoriser les actifs immobiliers du portefeuille de façon indépendante, objective et conforme aux normes en vigueur», explique Malik Belkziz.
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Selon lui, cette mission ne se limite pas à donner un chiffre : « Elle englobe l’estimation périodique des biens, l’analyse des flux locatifs et l’accompagnement des décisions stratégiques comme les acquisitions, les cessions ou les financements ».
Pour rappel, les OPCI sont des structures financières qui permettent aux investisseurs de placer leur argent dans l’immobilier, un peu comme on achète des parts dans un fonds d’investissement. L’idée est simple : mutualiser les ressources pour investir dans des biens immobiliers (bureaux, commerces, hôtels…) et générer des revenus réguliers.
Mais pour que ce mécanisme fonctionne, encore faut-il savoir combien valent réellement les biens qui composent ces portefeuilles. C’est là qu’entrent en scène les évaluateurs agréés.
Chaque OPCI doit faire évaluer ses actifs immobiliers au moins deux fois par an, et cela par deux experts indépendants. Ces évaluateurs, qu’ils soient personnes physiques ou sociétés spécialisées, doivent être agréés par le ministère des Finances. Leur mission : donner une valeur objective aux biens pour garantir la transparence vis-à-vis des investisseurs.
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Leur travail n’est pas une simple estimation « à la louche ». Ils utilisent plusieurs méthodes, allant de la comparaison avec des biens similaires récemment loués ou vendus, jusqu’à des calculs financiers complexes comme la capitalisation des revenus ou l’actualisation des flux de trésorerie.
« La compétence, l’indépendance et l’expérience sont nos cartes de visite» explique l’expert. Être agréé par le ministère des Finances n’est pas une simple formalité. Malik Belkziz insiste sur la rigueur du processus :
« L’agrément repose sur plusieurs critères essentiels : la compétence technique, une connaissance approfondie du marché, une expérience avérée dans l’évaluation d’actifs complexes, mais aussi l’indépendance vis-à-vis des parties prenantes. À cela s’ajoutent les moyens humains et techniques, ainsi que le respect strict des normes professionnelles et déontologiques. »
Une profession en plein essor
Avec la montée en puissance des OPCI, la demande pour ces experts explose. Déjà, plusieurs agréments ont été délivrés, et de nombreuses candidatures sont à l’étude. Leur rôle est stratégique : sans évaluation crédible et indépendante, les OPCI ne pourraient pas fonctionner correctement, car ni les investisseurs ni les autorités ne pourraient se fier aux chiffres avancés.
Cependant, cette profession doit encore relever certains défis. L’absence d’un indice de référence des loyers complique l’exercice, notamment pour évaluer des biens destinés à la location. Dans son guide, l’Autorité marocaine du marché des capitaux (AMMC) propose des méthodes de substitution, mais les évaluateurs doivent constamment jongler entre données limitées et attentes élevées.
3 questions // Malik Belkziz,co-fondateur d’Agenz
Challenge : Quelles sont les principales difficultés rencontrées lors de l’évaluation, notamment en l’absence d’indice de loyers de référence ?
Malik Belkziz : L’absence d’un indice de loyers de référence constitue un obstacle majeur qui complique l’estimation des loyers de marché. De plus, les évaluateurs ne disposent pas encore d’un accès simplifié aux sources officielles de données transactionnelles, telles que la plateforme centralisée des notaires, ce qui rend la collecte d’informations encore plus difficile. Dans ce contexte, ils doivent s’appuyer sur des comparaisons ponctuelles, mener des enquêtes de terrain approfondies et exploiter des bases de données professionnelles partagées afin d’affiner leurs estimations.
Challenge : Comment vos évaluations contribuent-elles à renforcer la confiance des investisseurs dans les OPCI ?
Malik Belkziz : Les évaluations fournies assurent une transparence sur la valeur réelle des actifs, facilitent les décisions d’investissement et renforcent la comparabilité entre OPCI. Elles garantissent également la conformité réglementaire et réduisent l’asymétrie d’information, éléments clés pour instaurer la confiance et l’attractivité du marché.
Challenge : Selon vous, comment cette profession va-t-elle évoluer avec la montée en puissance du marché des OPCI au Maroc ?
Malik Belkziz : Avec la croissance du marché des OPCI, la profession tend vers une spécialisation accrue, une digitalisation des outils d’évaluation et l’émergence d’indices de marché structurés. L’évaluateur sera de plus en plus impliqué dans des missions à forte valeur ajoutée stratégique, intégrant notamment les dimensions prospectives et ESG dans ses analyses.
