Le Maroc renforce son cadre juridique encadrant les sociétés civiles immobilières (SCI) avec l’arrêté ministériel n°357.26. À partir de septembre 2026, toute SCI devra se conformer à un dispositif administratif plus strict.
Le Maroc franchit une nouvelle étape dans la régulation des sociétés civiles immobilières. L’arrêté du ministre de la Justice n°357.26 du 16 février 2026, publié au Bulletin officiel le 16 mars 2026, vient préciser les modalités d’application du décret n°2.23.100 relatifs au registre des sociétés civiles immobilières. L’objectif est clair : renforcer la traçabilité et la transparence dans un secteur largement utilisé pour la gestion patrimoniale et immobilière. Très répandues au Maroc, les SCI permettent en effet à des familles, investisseurs ou promoteurs de gérer collectivement un bien immobilier sans recourir au régime complexe de l’indivision.
Mais, cette flexibilité s’est parfois accompagnée de zones grises administratives. Avec le nouveau dispositif, l’administration entend mettre fin à ces pratiques approximatives. Les autorités veulent désormais s’assurer de l’identité des mandataires, de la réalité du siège social et de la conformité des documents présentés lors des démarches d’enregistrement.
Ce qu’il faut savoir
Le cœur de la réforme repose sur la normalisation complète des documents administratifs. L’article premier de l’arrêté introduit ainsi trois annexes obligatoires qui devront être utilisées par l’ensemble des SCI. La première annexe fixe les modèles officiels des registres : registre temporaire, registre analytique et registre de dépôt. La seconde annexe concerne les formulaires administratifs, notamment les demandes d’enregistrement initial, les modifications statutaires, les radiations ainsi que les reçus de dépôt.
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Enfin, la troisième annexe définit les modèles d’extraits du registre et d’attestations délivrés par l’administration. Cette uniformisation vise à mettre fin à la diversité des formats utilisés jusqu’ici, qui laisse place à des interprétations variables selon les juridictions. Désormais, toute démarche devra impérativement respecter ces modèles standardisés sous peine de rejet du dossier.
Par ailleurs, il faut également souligner que l’arrêté introduit de nouvelles exigences pour l’enregistrement initial d’une SCI. Trois documents deviennent indispensables. Le premier est un certificat de dénomination délivré par le chef du bureau de police judiciaire compétent. Ce document, qui atteste de la disponibilité du nom de la société, ne sera valable que pendant une période de 90 jours. Le deuxième concerne la preuve de domiciliation du siège social.
Les fondateurs devront produire soit un titre de propriété, soit un contrat de location dûment enregistré, soit tout document officiel attestant de la mise à disposition du local. Enfin, lorsque la demande est déposée par un mandataire, celui-ci devra présenter une procuration originale certifiée conforme. Sans ce document, la demande sera automatiquement jugée irrecevable. Dans la pratique, cela signifie par exemple qu’une SCI créée à Marrakech devra présenter un contrat de location enregistré pour son siège social. À défaut, la procédure d’enregistrement ne pourra pas aboutir.
Un contrôle accru des succursales
La création de succursales est également encadrée de manière plus stricte. L’arrêté exige désormais que le certificat de dénomination mentionne explicitement le numéro du siège ou de la succursale concernée. En outre, chaque implantation devra fournir une preuve d’existence juridique et matérielle, notamment à travers un contrat de location enregistré ou un titre de propriété. L’identification des personnes impliquées est également renforcée.
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Les citoyens marocains devront fournir une copie de leur carte nationale d’identité, tandis que les étrangers devront présenter leur passeport ou tout document officiel équivalent. Pour les investisseurs étrangers, ces exigences peuvent entraîner des délais supplémentaires liés aux procédures d’authentification et de certification des documents.
Trois obligations désormais incontournables
La réforme introduit trois règles majeures qui s’imposent à toutes les sociétés civiles immobilières. La première concerne les procurations. Celles-ci doivent désormais être originales, enregistrées et certifiées conformes auprès des services compétents. Toute demande déposée par un mandataire sans procuration validée sera systématiquement rejetée.
La deuxième obligation concerne l’identification des parties. Le représentant légal ainsi que tout mandataire devront fournir des copies de leurs documents d’identité. Enfin, le certificat de dénomination devient un document à durée limitée. Passé le délai de 90 jours, la procédure devra être entièrement recommencée. Il faut d’ailleurs notifier que certaines opérations restent autorisées mais dans un cadre procédural beaucoup plus rigoureux.
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Les modifications statutaires ou les demandes de radiation d’une SCI ne pourront être enregistrées que si elles sont accompagnées d’une procuration certifiée lorsque le signataire agit pour le compte du représentant légal. De même, l’extrait du registre pourra servir de preuve d’existence pour une société mère lors de la création d’une succursale, à condition qu’il respecte les modèles normalisés définis par la réglementation.
Zéro tolérance pour les dossiers incomplets
Le texte introduit également deux interdictions majeures. D’une part, les documents non enregistrés, tels que les contrats de location ou les conventions de mise à disposition, ne seront plus acceptés dans les dossiers administratifs. D’autre part, toute demande dépourvue d’identification claire du représentant légal ou du mandataire sera automatiquement rejetée. Les autorités excluent désormais toute régularisation a posteriori des dossiers incomplets. Pour rappel, l’arrêté entrera officiellement en vigueur le 16 septembre 2026. Les sociétés civiles immobilières disposent donc d’un délai de six mois pour adapter leur organisation administrative.
Concrètement, elles devront mettre à jour leurs registres internes selon les modèles imposés, vérifier la conformité de leurs documents juridiques et anticiper les délais liés à l’obtention des certificats de dénomination. À défaut, elles s’exposent à des blocages administratifs susceptibles de paralyser leurs opérations immobilières.
