Entre promesse de rendement élevé et flou réglementaire, le marché marocain de la location courte durée entre dans une phase charnière. Nawfal Bellakhdar, cofondateur d’AKARE.ma, société spécialisée dans la gestion immobilière, revient en détail sur l’évolution du marché marocain de la location courte durée, les facteurs qui influencent réellement la rentabilité, la montée en puissance des conciergeries ainsi que les limites du cadre réglementaire actuel. Détails.
Longtemps considérée comme une activité marginale et saisonnière, la location courte durée s’est progressivement imposée au Maroc comme un véritable segment d’investissement immobilier. Porté par l’essor du tourisme, la montée en puissance des plateformes comme Airbnb et l’engouement pour les studios et villas destinés à la location à la nuitée, ce marché attire aujourd’hui investisseurs, agences immobilières et opérateurs spécialisés.
Mais derrière les promesses de rendements élevés, le secteur révèle aussi ses fragilités : dépendance au tourisme, vide opérationnel autour du cadre légal, concurrence croissante et pression sur les taux de remplissage. Pour Nawfal Bellakhdar, cofondateur d’AKARE.ma, il serait prématuré de parler d’un essoufflement global du modèle, même si le marché traverse une phase de structuration encore incomplète.
Un marché récent qui s’est construit sur le boom immobilier et touristique
Selon Nawfal Bellakhdar, il est important de rappeler que la location courte durée n’est pas née avec les plateformes digitales. Bien avant l’arrivée d’Airbnb, ce mode de location existait déjà au Maroc, notamment dans les villes balnéaires pendant la saison estivale. «La location courte durée hors hôtels, maisons d’hôtes et établissements touristiques a toujours existé au Maroc, même avant l’arrivée des plateformes et du digital.»
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Pendant des décennies, cette activité restait toutefois largement saisonnière et peu structurée. Les appartements loués à des étudiants durant l’année étaient souvent exploités en location estivale pendant les vacances. En dehors des grandes destinations touristiques comme Marrakech ou Agadir, le marché restait relativement limité hors période d’été.
Le véritable changement intervient avec le boom immobilier des dernières années. Les investisseurs commencent alors à acheter des biens spécifiquement destinés à la location courte durée, attirés par des niveaux de rendement rarement atteints dans l’immobilier résidentiel classique. «Le business de la location courte durée est très récent au Maroc, et l’appréhension de ce type de location comme un business est arrivée avec le boom immobilier des investissements dans les studios, villas ou appartements.»
Cette nouvelle logique d’investissement transforme profondément le marché. La location à la nuitée devient progressivement un produit immobilier à part entière, avec ses propres codes, ses stratégies d’exploitation et ses métiers spécialisés.
Pour certains propriétaires, les résultats sont particulièrement attractifs. «Des taux de rendement avoisinant les 9 %, des chiffres jamais réalisés dans cette typologie d’immobilier.» Mais Nawfal Bellakhdar insiste sur le fait que cette rentabilité n’est ni automatique ni garantie. Selon lui, le premier facteur déterminant reste le prix d’acquisition du bien. «Si aujourd’hui vous réalisez un investissement qui coûte plus que ce qu’il devrait coûter, vous avez déjà perdu en rentabilité avant d’arriver aux revenus.»
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Dans un marché fortement dépendant du tourisme, des crises internationales et de la conjoncture économique mondiale, acheter au bon prix devient essentiel pour rester compétitif face aux autres biens présents sur les plateformes.
La rentabilité dépend ensuite du niveau réel des revenus générés, mais surtout du taux de remplissage annuel. Un appartement affiché à un tarif élevé mais peu occupé peut rapidement devenir moins rentable qu’une location longue durée classique. «Le taux de remplissage affecte directement les revenus et donc la rentabilité.»
Les biens les plus performants sont généralement ceux bénéficiant d’une localisation centrale, proches des transports publics, des quartiers touristiques ou des zones d’affaires. La qualité de l’expérience proposée joue également un rôle de plus en plus important dans un marché devenu très concurrentiel.
Un secteur qui se professionnalise mais qui reste confronté à un important vide réglementaire
Avec l’explosion du marché, de nouveaux acteurs spécialisés ont progressivement émergé: les conciergeries. Ces structures prennent en charge l’ensemble de la gestion opérationnelle des logements: check-in, check-out, ménage, maintenance, relation client ou encore optimisation des annonces sur les plateformes. «Les opérateurs se sont spécialisés dans la gestion locative courte durée, appelés communément conciergeries.»
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La période post-Covid a fortement accéléré ce phénomène, notamment dans des villes touristiques comme Marrakech. «La période post-COVID a accéléré l’orientation de pas mal d’agences immobilières dans ce sens.» Pour de nombreuses agences immobilières, la location courte durée représente désormais une source de revenus plus stable que l’intermédiation traditionnelle.
«Contrairement à l’intermédiation classique, où la rémunération est tributaire de l’accomplissement de la transaction, ce modèle permet des revenus relativement stables issus de la gestion des opérations.»
Le secteur reste néanmoins très accessible. Nawfal Bellakhdar rappelle qu’il s’agit d’un business sans véritables barrières à l’entrée. Cette facilité d’accès explique la multiplication rapide des opérateurs, souvent sous forme de petites structures légères ou d’auto-entrepreneurs. Certains acteurs commencent toutefois à monter en gamme en gérant des appart-hôtels ou des unités plus importantes, avec des équipes dédiées et formées aux standards de l’hospitalité.
Mais malgré cette professionnalisation progressive, le principal problème du secteur reste aujourd’hui réglementaire. La loi 80-14 encadrant la location courte durée existe officiellement et prévoit que tout logement exploité dans ce cadre doit obtenir une autorisation des autorités locales. «Tout bien mis en location courte durée doit obtenir une autorisation des autorités locales.»
Le texte impose également certaines obligations liées à la sécurité, à l’hygiène et à l’obtention d’une licence d’exploitation. Pourtant, sur le terrain, l’application reste largement floue. «Le cahier des charges à respecter pour demander la licence n’a toujours pas vu le jour.»
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Cette absence de cadre opérationnel clair entretient une forme d’anarchie dans le secteur. De nombreux opérateurs continuent de fonctionner avec leurs propres outils de protection : contrats de gestion, fiches d’entrée ou procédures internes. «Les opérateurs continuent à travailler de façon anarchique.» La question de la responsabilité civile entre propriétaire et gestionnaire demeure également insuffisamment clarifiée, ce qui représente un risque important pour l’ensemble du marché.
Plus qu’un essoufflement, un marché qui devient plus sélectif
Pour Nawfal Bellakhdar, il serait aujourd’hui excessif de parler d’un effondrement ou d’un véritable essoufflement de la location courte durée au Maroc. Le marché reste encore difficile à mesurer précisément, notamment à cause du manque de données fiables sur le nombre réel de logements exploités et sur les niveaux de demande.
«Nous ne pouvons pas parler d’essoufflement de la demande, car celle-ci est non seulement méconnue, mais les chiffres des logements mis en location courte durée sont également très flous.»
En réalité, le secteur semble surtout entrer dans une phase de maturité, où la réussite dépendra de plus en plus de la qualité des investissements et du niveau de professionnalisation des opérateurs.
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Les investisseurs qui continueront à performer seront ceux capables de sélectionner des emplacements stratégiques, d’acheter à des prix cohérents, de maintenir un taux de remplissage élevé et d’offrir une expérience client qualitative. Ils devront également maîtriser leurs charges d’exploitation, anticiper l’évolution future de la réglementation et s’adapter à un marché devenu beaucoup plus concurrentiel qu’il y a quelques années.
À l’inverse, les projets lancés uniquement sur la promesse de rendements rapides et élevés pourraient progressivement perdre en performance. La location courte durée au Maroc ne semble donc pas entrer dans une phase d’effondrement, mais plutôt dans une période de structuration et de professionnalisation, où seuls les acteurs les mieux préparés réussiront à maintenir des niveaux de rentabilité élevés.
