Avec près de 2,4 millions de logements urbains inoccupés ou utilisés comme résidences secondaires, soit près de 30 % du parc urbain, le Maroc fait face à un paradoxe immobilier de plus en plus criant. Alors même que le déficit en logements demeure supérieur à 330 000 unités et que des centaines de milliers de ménages vivent en situation de cohabitation subie, l’offre produite continue de peiner à répondre aux besoins réels de solvabilité et d’usage. Pour Nawfal Bellakhdar, co-fondateur d’Akare.ma, société spécialisée dans la gestion immobilière, cette situation est le fruit d’une inadéquation structurelle ancienne entre production, pouvoir d’achat et cadre réglementaire, aggravée par une logique d’investissement patrimonial peu incitative à la mise sur le marché.

Les derniers chiffres du Haut-Commissariat au Plan (HCP) confirment une tendance lourde : la croissance du parc immobilier urbain ne s’est pas traduite par une amélioration proportionnelle de l’accès au logement. Au contraire, la montée en puissance des logements vacants et des résidences secondaires souligne un déséquilibre profond entre l’offre immobilière produite et la demande effective des ménages marocains.

Pour Nawfal Bellakhdar, cette rupture n’est ni nouvelle ni conjoncturelle. Elle s’inscrit dans la structure même du marché immobilier national. « Force est de constater qu’au Maroc, nous avons toujours eu cette inadéquation entre l’offre et la demande dans le marché national de l’immobilier », observe-t-il. Il explique que, du côté de la production, les promoteurs se concentrent historiquement sur des segments précis : «D’un côté, les promoteurs immobiliers produisant de l’immobilier neuf s’attaquent aux programmes immobiliers présentant des avantages fiscaux – typiquement le logement social – ou présentant une demande naturelle, comme les lots de terrain pour maison marocaine R+2 et R+3. D’autres s’attaquent à une niche assez aisée et dotée des capacités financières lui permettant d’acheter des biens haut-standing.»

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En face, la demande réelle peine à suivre. « Les potentiels acquéreurs imaginent leur bien de rêve mais sont rapidement confrontés à la réalité du pouvoir d’achat et de la capacité d’endettement dès qu’ils souhaitent passer à l’acte», souligne le co-fondateur d’Akare.ma. Faute de produits correspondant à leurs besoins et à leurs moyens, nombre de ménages « finissent par reporter ou annuler leur achat ». Ce décalage est tout aussi visible sur le marché de la seconde main, où « les prix proposés par les propriétaires de biens résidentiels sont nettement supérieurs à la valeur marché, et donc inaccessibles aux potentiels acquéreurs, surtout si le prix de la seconde main sur certaines zones s’approche de celui du neuf ».

Ce déséquilibre est accentué par l’essor spectaculaire des résidences secondaires, dont le nombre est passé de moins de 200 000 en 2004 à plus de 1,29 million en 2024. Pour Nawfal Bellakhdar, cette évolution s’explique avant tout par la place centrale de l’immobilier dans les stratégies patrimoniales des ménages. Il rappelle que « l’investissement le moins risqué reste l’investissement dans la pierre », l’immobilier demeurant une valeur refuge historique. Le résidentiel concentre ainsi l’essentiel de la production et des transactions, représentant près du double des transactions foncières et dix fois celles de l’immobilier professionnel, selon les données de l’IPAI. « Les primo-investisseurs s’attaquent dans 90 % des cas au résidentiel – studios et appartements – ce qui constitue un stock important de biens résidentiels secondaires sur le marché », précise-t-il.

Acela, s’ajoutent certains effets indirects des politiques publiques elles-mêmes. Des programmes comme le logement économique, initialement conçus pour répondre aux besoins des ménages à revenus limités, peuvent devenir des logements secondaires une fois le délai légal d’occupation respecté et la situation financière de l’acquéreur améliorée. « L’acquéreur peut alors emménager vers un logement meilleur, laissant son premier bien hors du marché locatif ou occupé de manière intermittente », explique Nawfal Bellakhdar.

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La question de la vacance immobilière va toutefois au-delà du seul résidentiel. Elle touche également les locaux commerciaux et parfois même les bureaux. Selon le co-fondateur d’Akare.ma, cette vacance est intimement liée au rapport des Marocains à la location. « Certains propriétaires ont vécu des expériences tellement décevantes qu’ils n’ont plus qu’un souhait : fermer leur bien à clé et attendre une plus-value future ou le conserver comme héritage», confie-t-il. Un comportement largement alimenté par un cadre juridique jugé déséquilibré. « Le fait que la loi sur le bail au Maroc soit en faveur du locataire et protège très peu les intérêts du propriétaire constitue la principale raison de la vacance des biens », tranche-t-il.

Cette situation pèse particulièrement sur un segment aujourd’hui largement sous-offert : celui du moyen standing. Nawfal Bellakhdar le définit clairement : «Dans les grandes métropoles, il s’agit de logements compris entre 450 000 et 700 000 dirhams, et dans les petites villes, en dessous de 450 000 dirhams.» Or, lorsque ce produit existe, il est souvent localisé dans des zones « manquant d’accessibilité, d’équipements et de transports publics », limitant son attractivité pour les ménages.

La concentration géographique de la vacance dans les grands pôles économiques et littoraux – Casablanca-Settat, Rabat-Salé-Kénitra ou Tanger-Tétouan-Al Hoceïma – n’est pas, selon lui, une anomalie. «Les chiffres de l’IPAI montrent que le développement et les transactions immobilières sont massivement concentrés dans les grandes villes; il est donc naturel d’y observer davantage de vacance », analyse-t-il. Pour y remédier, il plaide pour une approche globale combinant incitation à la production ciblée et réforme réglementaire.

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«Il faut absolument créer des mécanismes qui encouragent les développeurs de projets neufs à aller vers des segments où la demande n’est pas desservie, tout en préservant leur marge», estime-t-il, citant le programme d’aide au logement comme une première réponse partielle. En parallèle, il juge tout aussi nécessaire d’inciter les propriétaires de biens de seconde main à vendre ou louer, «tout en préservant au minimum leur capital investi». Enfin, Nawfal Bellakhdar insiste sur un levier clé : «Il est primordial de revoir la loi sur le bail et d’y apporter des améliorations afin de préserver les intérêts du propriétaire en cas de défaillance du locataire ; cela pousserait les détenteurs de biens non loués à passer à l’action».

Au-delà des chiffres, le paradoxe des logements vides révèle ainsi une faille systémique : tant que la production immobilière, le pouvoir d’achat des ménages et le cadre réglementaire évolueront à des rythmes dissociés, l’offre continuera de s’accumuler sans répondre pleinement à la fonction sociale du logement.

3 questions à Nawfal Bellakhdar,Co-fondateur d’Akare.ma, société de gestion immobilière

Challenge : La progression spectaculaire des résidences secondaires traduit-elle, selon vous, une financiarisation et une logique spéculative du logement au détriment de sa fonction sociale ? Quels mécanismes ont favorisé cette évolution sur les vingt dernières années ?
Nawfal Bellakhdar : Tout d’abord, il est important de définir le logement secondaire, qui est le deuxième bien résidentiel acquis par un particulier disposant déjà d’un titre foncier à son nom. Le principe d’occupation n’a pas de rapport direct avec le logement secondaire, ce qui veut dire qu’un logement secondaire peut être un bien qui n’a jamais été habité ou loué. De même, nous devons garder en tête l’hypothèse historique : l’investissement le moins risqué est l’investissement dans la pierre ; l’immobilier est la valeur refuge.
L’immobilier résidentiel vient en tête du podium en termes de production de biens immobiliers et de transactions immobilières (presque deux fois le nombre de transactions de foncier et dix fois le nombre de transactions de l’immobilier professionnel, selon l’IPAI). Il faut également ajouter que les primo-investisseurs s’attaquent, dans 90 % des cas, au résidentiel (studios, appartements), ce qui constitue un stock important de biens résidentiels secondaires sur le marché.
Rajoutons à cela, que certains programmes immobiliers, tels que le logement économique, à la base conçus pour combler le besoin en logement de certains ménages aux capacités limitées, peuvent se transformer en logements secondaires à partir du moment où l’acquéreur a respecté le délai d’occupation minimale à titre de résidence principale et que sa situation financière s’améliore, lui permettant ainsi d’emménager vers un logement de meilleure qualité.

Challenge : Le fait que plus de 93 % des logements vacants soient des appartements et des maisons modernes, remet-il en question les politiques publiques de l’habitat menées jusqu’ici, notamment en matière de ciblage de la demande réelle et de solvabilité des ménages ? Où se situe, selon vous, la principale rupture entre l’offre produite et les besoins effectifs de la population ?
La vacance des biens immobiliers au Maroc n’est pas une constatation récente, et ce phénomène n’est pas observé uniquement dans l’immobilier résidentiel, mais également au niveau de l’immobilier commercial (locaux commerciaux vides et inoccupés) et parfois même de l’immobilier professionnel (les bureaux).
La vacance a un lien direct avec le rapport des Marocains à l’opération de mise en location, certains d’entre eux ayant vécu des expériences tellement décevantes qu’ils n’ont plus qu’un souhait : fermer leur bien à clé et attendre une plus-value future ou le conserver comme héritage pour les ayants droit. Le fait que la loi sur le bail au Maroc soit en faveur du locataire et protège très peu les intérêts du propriétaire constitue la principale raison de la vacance des biens. Comme évoqué précédemment, puisque l’immobilier résidentiel est le plus développé et le plus acheté par les Marocains résidents et non-résidents, il va de soi qu’il représente la part du lion.
Du côté de la rupture de l’offre, s’il y a aujourd’hui un segment qui n’est pas servi, ou très peu servi, c’est celui du logement moyen standing, défini dans les grandes métropoles par des budgets compris entre 450 000 et 700000 DH, et dans les petites villes à moins de 450 000 DH. Et lorsque ce produit existe, il est généralement situé dans des zones manquant d’accessibilité, d’équipements et de transports publics.

Challenge : La concentration de la vacance immobilière dans les grands pôles économiques et littoraux pose la question de la régulation territoriale du marché. Faut-il aller vers des instruments fiscaux, réglementaires ou incitatifs pour remettre ces logements sur le marché résidentiel et rééquilibrer l’accès au logement ?
La concentration de la vacance immobilière dans les grandes métropoles n’est pas le fruit du hasard. En analysant les chiffres de l’IPAI depuis que cet indice existe, on constate que le nombre de biens développés et transactés est concentré dans les grandes villes. Il est donc naturel d’observer ce phénomène par rapport à d’autres villes du Royaume.
Pour remédier à cette situation, il faut absolument créer des mécanismes qui encouragent, d’un côté, les développeurs de projets neufs à aller vers des segments de produits où la demande n’est pas desservie, tout en préservant leur marge sur l’opération de promotion immobilière. Typiquement, le programme d’aide au logement répond en partie à cette problématique. Mais il faut également inciter les propriétaires de biens de seconde main à passer à la vente, tout en préservant au minimum leur capital investi de base.
Il est enfin primordial de revoir la loi sur le bail et d’y apporter certaines améliorations afin de préserver les intérêts du propriétaire en cas de défaillance du locataire. Cela poussera les propriétaires de biens immobiliers non loués à passer à l’action.