Quelle est la dynamique du marché immobilier ? Une interrogation complexe à laquelle nous tâcherons de répondre dans cet article. Rappelons qu’au Maroc, la diversité urbaine est frappante, chaque coin de rue reflète une réalité différente, et cela influence inévitablement le secteur immobilier. Une analyse fine et détaillée par quartier s’impose donc pour saisir les grandes orientations du marché. Pour ce faire, l’équipe d’agenz.ma a minutieusement étudié, pour les lecteurs de Challenge, plus de deux millions de données, disséquant le marché sous tous ses angles, tant du côté de l’offre que de la demande, et ce, jusqu’à l’échelle des quartiers. L’objectif étant de déchiffrer les subtilités du marché et de révéler les tendances actuelles.

De beaux jours se profilent à l’horizon pour le secteur immobilier. Entre le programme d’aide direct au logement prévu dans le cadre du PLF 2024, les nouvelles offres résidentielles intelligentes ou encore la dynamique prévue avec l’arrivée de la Coupe du monde 2030, les experts s’attendent à une reprise du marché. Mais avant de pouvoir se projeter, il est utile de comprendre au préalable les comportements et tendances qui se dégagent du secteur.

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Ainsi, en s’appuyant sur une base de données exhaustive, issue des comportements de navigation de près de 200 000 visiteurs mensuels des annonces du site agenz.ma à Casablanca, il a été possible d’extraire des insights pertinents pour comprendre les tendances et attentes des acheteurs immobiliers, en prenant comme focus les villes de Casablanca et Rabat qui représentent plus de 50% du marché de l’immobilier au Maroc.

Sidi Maârouf, le quartier le plus recherché à Casablanca.
Sidi Maârouf se distingue comme le quartier le plus recherché, représentant 10.5% de toutes les recherches sur agenz. « Ce quartier, connu pour son développement rapide et sa proximité avec les zones d’affaires, attire un nombre croissant d’acheteurs et d’investisseurs », explique Malik Belkeziz CEO d’Agenz. Casablanca Finance City suit de près avec 96 000 vues mensuelles, soit 7% du total des recherches. Ce secteur, qui s’est établi comme un hub financier important, séduit par sa modernité et ses infrastructures de qualité. Racine, un autre quartier prisé, comptabilise 86 00 vues, représentant 5.7% des recherches. Ce quartier, apprécié pour son ambiance cosmopolite et ses commodités, continue d’attirer une clientèle diversifiée.

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Bourgogne Ouest et Gauthier, confirment également leur popularité. Ces quartiers, réputés pour leur cadre de vie agréable et leur accessibilité, complètent le top des zones les plus recherchées de Casablanca. Malik Belkeziz déclare à cet effet, que «ces chiffres soulignent une tendance claire que l’on retrouve à Casablanca, mais aussi dans toutes les grandes villes du Maroc : les quartiers les plus recherchés par les internautes restent les quartiers centraux et accessibles, ceux qui combinent dynamisme économique, qualité de vie et commodités modernes».

Les appartements ont le vent en poupe
Pour ce qui est des types de biens les plus recherchés, il ressort de l’étude établie par Agenz que la demande immobilière s’articule de manière significative autour des types de biens résidentiels, avec une préférence marquée pour les appartements de petite et moyenne taille. Les appartements de deux et trois chambres dominent le marché et totalisent près de 66% des recherches sur agenz.ma. Cette tendance souligne une forte demande pour des logements adaptés aux familles de taille moyenne avec 1 ou 2 enfants.

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Les villas et les studios restent pour leur part des produits de niches et se positionnent loin derrière avec 10% de part de marché chacun.
Les statistiques mettent donc en lumière le défi auquel sont confrontés les promoteurs immobiliers : l’impératif d’innover et de collaborer pour développer davantage d’habitations familiales, soit en première périphérie, soit au cœur des centres urbains.

La tendance actuelle penche fortement en faveur de la construction de studios, dont le coût au mètre carré assure une rentabilité malgré l’augmentation constante du prix du foncier. Toutefois, ce type de logement peine à répondre à la demande majoritaire des Marocains, principalement en quête de leur première résidence familiale plutôt que de petits logements monopièces.

Une marge de négociation assez hétérogène
Entre attentes des vendeurs et réalités des transactions, les marges de négociations sont assez hétérogènes. Nous examinons ici de plus près, la relation entre les attentes des vendeurs et les réalités des transactions à Casablanca et Rabat, en nous concentrant sur la marge de négociation dans différents quartiers. Casablanca, considérée comme un marché diversifié, les variations des marges de négociation sont notables et reflètent la diversité du marché. Par exemple, dans le quartier de Bourgogne, où le marché est dynamique mais compétitif car, les prix d’offres peuvent s’élever à 15,000 MAD/m², tandis que les transactions se concrétisent souvent autour de 12,000 MAD/m², indiquant une marge de négociation significative de 20%. Ce niveau de flexibilité peut s’expliquer par la présence d’une offre importante et une concurrence accrue entre les vendeurs.

Dans des quartiers plus centraux et très convoités comme Gauthier, notamment pour les investissements locatifs, les prix d’offre moyens de 18,000 MAD/m² contre des transactions à 16,500 MAD/m², montrent une marge de négociation de 8.3%. Cela démontre que dans des quartiers à forte demande, les vendeurs maintiennent un contrôle plus important sur les prix. Dans des secteurs comme Ain Diab Extension, avec des prix d’offre aux alentours de 21,000 MAD/m² et des transactions à 18,000 MAD/m², la marge de négociation est d’environ 14.3%. Cela indique que même dans les quartiers plus prisés, les acheteurs réussissent à négocier des réductions significatives.

À Rabat, le quartier de Souissi, bien que haut de gamme, présente une marge de négociation de 9.5%, avec des prix d’offre à 21,000 MAD/m² et des transactions à 19,000 MAD/m². Ce contraste est net avec des quartiers comme Agdal, où l’écart est quasiment nul, indiquant un marché extrêmement tendu ou les acheteurs sont contraints de s’aligner aux attentes des vendeurs. Dans des zones comme Riyad, les prix d’offre se situent à 19,000 MAD/m², tandis que les transactions se font à 17,000 MAD/m², montrant une marge de négociation de 10.5%. Cela démontre une certaine souplesse dans les négociations, même dans des secteurs relativement chers.

Corrélation entre la Marge de Négociation et le Niveau de Prix
L’analyse des données détaillées des deux villes suggère une corrélation intéressante : plus le niveau des prix par mètre carré est élevé, plus la marge de négociation tend à être réduite, Cette tendance se vérifie notamment dans les quartiers haut de gamme de Casablanca et Rabat, où les vendeurs, forts de la valeur de leurs biens, ont moins tendance à baisser leurs prix. Inversement, dans les quartiers où les prix sont plus modérés, les vendeurs semblent plus enclins à négocier pour conclure la vente.

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Pour conclure, les experts d’Agenz anticipent que la demande pour des habitations familiales de deux et trois chambres, restera un facteur déterminant du marché immobilier, influant directement sur les tendances des prix. Actuellement, l’intérêt se porte sur ces propriétés situées en milieu urbain, où le large spectre de prix reste une aubaine et reflète la diversité des quartiers. À Casablanca, par exemple, les prix des appartements de deux chambres sur le marché secondaire varient de 750 000 à 1,5 million de MAD selon le quartier, tandis que ceux de trois chambres s’étendent de 900 000 à 2,5 millions de MAD, offrant ainsi une large gamme d’options aux potentiels acquéreurs.

Cependant, nous remarquons un resserrement des marges de négociation. Les biens immobiliers de seconde main, autrefois éclipsés par l’attrait des constructions neuves, regagnent en popularité. Les acheteurs se tournent à nouveau vers ces propriétés, faute de trouver dans le neuf des espaces et des prix comparables. Cette dynamique suggère une tendance à la hausse des prix immobiliers dans les centres urbains, stimulée par le désir de résider en ville et par un pouvoir d’achat qui devrait s’affermir, soutenu par le ralentissement de l’inflation et la stabilisation des taux d’intérêt.

Analyse des prix de l’offre à Casablanca

A Casablanca, où le prix au m2 moyen est de 9507 MAD / m2, la variabilité des prix par mètre carré en 2023 est frappante. Par exemple, Ain Diab, avec son prestige et son emplacement côtier, se place en haut de l’échelle des prix, avec une offre de prix d’appartement atteignant environ 27.000 MAD/m². En comparaison, des quartiers plus populaires comme Aïn Sebaa, mais qui restent relativement bien connectés au centre-ville, présentent des offres bien plus accessibles, aux alentours de 10,000 MAD/m². Cette amplitude d’écart – de près de 17 000 MAD / m2 – reflète bien la diversité socio-économique de la ville et la variété des options disponibles pour les acheteurs.

Les Prix de l’offre à Rabat

Rabat, avec un prix moyen beaucoup plus élevé que Casablanca à 13 700 MAD / m2 offre, en revanche, une gamme de prix légèrement différente. Dans des quartiers huppés comme Souissi, les prix atteignent 21,000 MAD/m², tandis que des zones comme Agdal, bien qu’appréciées, affichent des prix plus modérés de 17,000 MAD/m². L’écart dans cette ville, bien que moins marqué que celui de Casablanca, reste significatif, s’étalant de 12,000 à 21,000 MAD/m², soit une amplitude de 9 000 MAD / m2